La industria inmobiliaria en la Capital Federal está experimentando una transformación significativa gracias a la reciente aprobación del Banco Central que permite a las entidades financieras aceptar boletos de compra y participaciones en fideicomisos como garantías para créditos hipotecarios. Esta medida promete un antes y un después en el sector, abriendo el mercado a la clase media y generando nuevas oportunidades de inversión.
El Impacto en el Mercado Inmobiliario
El primer impacto de esta medida será una mayor cantidad de emprendimientos en oferta en la Capital Federal. Además, se sumaría el sector de menores ingresos, hoy clientes de viviendas sociales. Con la nueva norma, los usados competirán con los departamentos nuevos.
Se estima que los montos y tasas seguirán en línea con la oferta de créditos hipotecarios que hay en el mercado. Sería para primera vivienda, en Uva con tasas de entre 5 y 7 por ciento, y se prestaría hasta el 75 por ciento del valor de la unidad y un máximo de $ 3 millones.
La medida del Central replica el modelo con el que Uruguay y Perú lograron reactivar el mercado de las viviendas para la clase media.
Aumento de Precios y Nuevos Proyectos
"Habrá más compradores y los precios seguirán subiendo", anticipa Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora CMNV, quien estima un valor promedio del metro cuadrado a estrenar en la Capital Federal que ronda los US$ 2900. Afirma que ese número es 50 por ciento mayor al que se vendía hace un año atrás.
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"Con los altos costos de reposición, las incidencias de las tierras y lo que cuesta construir es inviable que los valores se mantengan", agrega. La consecuencia directa es un aumento de precios convalidada por el crédito en donde el comprador mira más la cuota que el valor total.
Mientras las entidades financieras "meditan" el tema, los desarrolladores comienzan a desempolvar las proyectos que tenían en la gatera. Monarca avanza con los anteproyectos que levantará en la tierra que tiene en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires y Fernández Prieto trabaja en dos emprendimientos, uno en Lomas de Zamora y en Zárate.
El Proceso de Compra y Financiamiento
La dinámica del proceso de compra funcionaría de la siguiente manera: con el proyecto armado, el desarrollador cerrará con un banco un preacuerdo con las condiciones del crédito que sacará para llevar adelante la construcción -que durará el plazo de obra--y que le permitirá tener cierta previsión de los números del negocio.
La garantía podría ser la misma desarrolladora o un fideicomiso que funcionará como una especie de plataforma para obtener el financiamiento bancario que necesita el constructor. Éste estará conformado por los socios del proyecto -el desarrollador, el dueño del terreno la tierra misma y otros inversores pero no compradores finales de las unidades-.
De esta forma, la nueva norma permite una suerte de "puente" entre el pozo y las unidades terminadas. Hoy la oferta de préstamos para construir tiene tasas que rondan el 30 por ciento (Badlar más puntos) pero el sector "pelea" por lograr que esa financiación sea en Uva, la misma referencia en la que venderán los departamentos.
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El desarrollador tendrá un plazo de obra y el banco que lo auditará le irá "soltando" capital durante el avance del emprendimiento lo que le permitirá al desarrollador construir con capital intensivo. Así las cosas, se financiará con el crédito del banco y los anticipos de las unidades que pagarán los compradores de los departamentos como adelanto -un porcentaje que puede alcanzar al 30 por ciento del valor del departamento- y que los compradores pagan financiado durante el tiempo de ejecución de la obra.
La diferencia con el escenario actual es que cuando se termina la obra, se puede entregar la unidad porque al otorgarse la financiación con el boleto de compra-venta, el individuo ya obtiene el dinero que necesita y ese boleto con posesión funciona como garantía del préstamo por hasta el 75 por ciento del valor de la propiedad -y no el 100 por ciento como cuando se hace con una escritura-.
Y el desarrollador obtiene todo el dinero para saldar la deuda que tiene del crédito que sacó para construir el proyecto. "Lo que sucedía hasta ahora es que no podías darle posesión porque sólo te había pagado 30 por ciento de la unidad, y el banco no le daba la línea porque no tenía escritura. Hoy sí se puede hacer y el circulo es virtuoso ", explica Llambías.
Los compradores finales podrán tomar la financiación en pesos o en Uva. En el primer caso la actualización será por índice de la Cámara Argentina de la Construcción y en el segundo por inflación.
Llambías aclara que si bien cada banco establecerá el porcentaje de preventas para habilitar el crédito al desarrollador y que la obra no quede a mitad de camino, en su caso no arrancaría con menos del 70 por ciento prevendido."A diferencia de lo que pasa hoy que las entidades financian hechos consumados, con este modelo los bancos tienen un rol más activo, y asumirán el compromiso también de difundir el proyecto, como pasaba hace más 20 años atrás", analiza Rodríguez Nader, que avanza en la construcción del proyecto Astilleros, de US$ 25 millones de inversión en San Telmo.
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Ventajas para Desarrolladores e Inversores
Hoy son pocos los players que tienen caja para sostener la compra de la tierra, y la inversión de todo un proyecto. Con el nuevo esquema, dejan de depender de la preventa para fondear la obra y pueden construir con capital intensivo. "Es el mundo ideal trabajar con dinero de los bancos,", admite Monarca.
"Esta medida reduce la necesidad de capital de trabajo y por ende mejora el retorno sobre la inversión lo que lo transforma en un negocio atractivo", analiza Sommer. Es decir, se aceleran los procesos: el desembolso de la inversión es más rápido, la recuperación para el inversor también y el comprador deja de alquilar antes .
Rodríguez Nader plantea la necesidad de generar un negocio más justo. "Hoy el único que gana es el que no agrega valor, el dueño de la tierra, los que generamos proyectos no tenemos upside. Deberíamos ir a un modelo como el de Estados Unidos en donde el propietario de tierra muerta paga más impuesto que el que la usa", cierra estableciendo otro tema en agenda.
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