La consultora inmobiliaria CBRE presentó un informe sobre el mercado de espacio flexible de oficinas en España, conocidos popularmente como coworking. Este tipo de espacios han experimentado un crecimiento notable en las principales capitales andaluzas, con Málaga liderando la ocupación con un 98% de las 580 plazas disponibles en la ciudad, abarcando una superficie de 5.800 m2. Sevilla también destaca con una ocupación del 82% de las 1.050 plazas de coworking disponibles en 10.500 m2. Barcelona y Valencia se sitúan en cuarta y quinta posición con una ocupación del 79% y del 78% respectivamente.
El Auge y Caída de WeWork
En 2019, el empresario israelí Adam Neumann convenció al fondo de inversión japonés Softbank para invertir 2.000 millones de dólares en la expansión internacional de su empresa, WeWork. El imperio del coworking, que Adam había fundado en Nueva York sólo nueve años antes, quedaba así valorado en 47.000 millones de dólares, una cifra extraordinaria para una compañía que no había logrado beneficios en ninguno de sus años de actividad. Puede sonar absurdo pero hay que recordar que, en 2019, WeWork era la empresa de moda, el nuevo ejemplo a seguir para todos los emprendedores con ansias de crear un imperio.
Sin embargo, el meteórico ascenso de WeWork y su caída aún más estrepitosa se ha convertido ya en historia en tiempo real de Silicon Valley. La compañía ha anunciado esta semana de forma oficial que cancela su salida a Bolsa. Días antes, su fundador, Adam Neumann, había sido despedido por el consejo de su propia empresa. Es el intento desesperado por enderezar el rumbo de un negocio que había llegado a valorarse en 47.000 millones de dólares y ahora los más optimistas sitúan solo en la mitad.
Ayer, los responsables de la compañía reconocieron que hay serias dudas sobre la viabilidad de la empresa. De los 47.000 millones que llegó a valer no queda apenas nada. Las acciones de la compañía se desplomaron inmediatamente desde el que era ya su mínimo histórico. Cotizan a 13 centimos de dólar, menos de una centésima parte de lo que llegaron a valer hace sólo unos años. ¿La capitalización bursátil de todo el "imperio"? Poco más de 270 millones de dólares.
Según la información que ha presentado en sede judicial, WeWork tiene una deuda que está entre los 10.000 y 50.000 millones de dólares. El proceso de quiebra afecta solo a sus sedes de EEUU y Canadá, por lo que la empresa espera que el resto de sus operaciones globales no se vean afectadas. “Tomamos la decisión proactiva de iniciar un proceso de reorganización estratégica para posicionar mejor a la empresa para el éxito futuro. La compañía tiene actualmente cuatro espacios de cotrabajo en Madrid y otros seis en Barcelona.
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WeWork, que recibió importantes inyecciones de capital privado por parte de firmas como Softbank o Goldman Sachs, no llegó nunca a presentar un modelo de negocio sostenible. Cuando aún perdía miles de millones de dólares al año llegó la pandemia de coronavirus, la cual supuso un torpedo contra la línea de flotación de su modelo de negocio y popularizó el teletrabajo.
El Modelo de Negocio de WeWork
Mónica Sentieri, directora de la proptech ElWorking, analiza el modelo de negocio del grupo estadounidense. A priori se podría pensar que la compañía es propietaria de inmuebles cuyo destino es el alquiler. Sin embargo, Wework, al igual que otros muchos operadores de coworking, no ostenta la propiedad de estos lugares, sino que alquilan edificios terciarios para acondicionarlos y convertirlos en espacios de trabajo colaborativos.
Para ello, Wework firma con los propietarios de estos inmuebles contratos de alquiler de largo plazo, para con posterioridad realizar importantes obras de reforma, enfocadas a crear lugares orientados a profesionales y empresas que priorizan la flexibilidad en los contratos, la inmediatez, las sinergias de la colaboración y la gestión del espacio solucionada.
Por tanto, el modelo de negocio de Wework se basa en los servicios que giran alrededor de ese espacio físico que se alquila, con el fin de facilitar el día a día de sus miembros, generando asimismo una pertenencia y afiliación a la marca. Estos servicios son muy amplios, desde los más obvios (‘community manager’ del espacio, café gratis, etc.) hasta los menos evidentes (descuentos con empresas para los miembros de la comunidad, app etc).
¿Qué ha podido fallar en la valoración de Wework?
Normalmente cuando algo falla no suele haber una única razón, sino varias. Desde una perspectiva puramente contable, parece que los ingresos de algunos de estos espacios de trabajo no han cumplido con las expectativas de ocupación esperadas, es decir, con el número de usuarios previsto.
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Quizás se ha obviado que el modelo ‘coworking’ todavía es algo desconocido para muchas personas, o quizás los potenciales clientes no han percibido como suficientemente importantes estos servicios como para pagar un precio por ellos. Por el lado de los gastos, algunas voces apuntan que muchos contratos de alquiler firmados estaban por encima del precio de mercado, y que las obras de rehabilitación duplicaron los importes estimados a priori.
Opiniones de los Usuarios de WeWork
Un trabajador de una multinacional sueca ubicada en el WeWork de Castellana 43 explica: "Hemos notado una fuerte caída en la calidad del servicio durante el último año, sobre todo los seis últimos meses. Los baños están inservibles a media mañana. Antes había varios turnos de limpieza durante el día, ahora solo a primera hora y a la noche. Imagínate: tienes a 80-100 personas por planta usando WCs minúsculos. A mitad del día no puedes ni entrar. Es inaceptable para el precio que cobran".
Otro empleado de una multinacional que ocupa media planta en Castellana 43 explica: "La política de recursos humanos de nuestra empresa en toda Europa es que, como mínimo, cada empleado tiene que tener un espacio de 12 metros cuadrados. Aquí estamos con unos 5-6, se nos queda muy pequeño. Estás, literalmente, trabajando codo con codo con tu compañero".
Un antiguo cliente de WeWork señala: "Su modelo es tener el 60% de empresas que les alquilan espacio en muchas ciudades en Europa. Les dicen: "Si te vienes conmigo en cinco, seis ciudades o más, te hago un descuento que no podrás rechazar". Con esos ingresos apenas tienen margen, solo cubren gastos. El 40% restante se lo alquilan a pardillos como yo, hipsters y 'startups' con pocos empleados, entre 3 y 10, a los que cobran el metro cuadrado a precio de oro. De ahí sacan la pasta".
Alternativas a WeWork en Madrid
Si estás buscando un espacio de coworking en Madrid, existen diversas opciones además de WeWork. Aquí te presentamos algunas alternativas:
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- Torre Cristal. Paseo de la Castellana, 259
- Edificio Castellana 200. Paseo de la Castellana 200
- Edificio Castellana 81. Paseo de la Castellana, 81
- Torre Europa. Paseo de la Castellana, 95
- Edificio Castellana 79. Paseo de la Castellana, 79
- Torre Emperador. Paseo de la Castellana, 259
- Kudos Innovation Campus San Fernando. Avenida Castilla, 2
- The Window Building. Calle Príncipe de Vergara, 112
- Edificio Castellana 77. Paseo de la Castellana, 77
- Torre Chamartín. Calle Dulce Chacón, 55
El Futuro del Coworking
El sonado fracaso de WeWork, una vez considerada la estrella en ascenso del mercado del coworking, ha generado preguntas sobre la sostenibilidad de este modelo de negocio. Aunque la empresa americana experimentó problemas internos y una valoración exagerada, su declive no implica que el concepto de coworking esté en peligro.
Los centros de La Fábrica Coworking se centran en el principal valor diferencial de un coworking como negocio inmobiliario, y no es más que brindar al cliente un espacio flexible con todos los servicios a su alcance y por un precio muy económico y competitivo dentro del mercado.
Además, la demanda de espacios de trabajo flexibles sigue en aumento. La pandemia ha acelerado la adopción del trabajo remoto, generando una mayor necesidad de entornos de trabajo flexibles y colaborativos.
En resumen, el fracaso de WeWork ha servido como una llamada de atención para la industria de coworking. En lugar de ser un golpe devastador, ha impulsado una adaptación más cuidadosa y estratégica.