El crowdfunding inmobiliario es un nuevo concepto de economía colaborativa que cada vez tiene más influencia en España. En los últimos años, han surgido nuevas formas de invertir en el mercado inmobiliario sin necesidad de grandes capitales. Para hacer más accesible la inversión en activos inmobiliarios, en los últimos años han proliferado plataformas y compañías que permiten invertir pequeñas cantidades en proyectos. A esto se le conoce como 'crowdfunding' inmobiliario.
¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?
El Crowdfunding inmobiliario, o inversión colectiva de proyectos, consiste en invertir en el sector de manera conjunta con otros inversores, sin la necesidad de realizar una gran inversión de dinero. El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiación colectiva en el que múltiples inversores contribuyen con fondos para financiar un proyecto inmobiliario específico. En otras palabras, cada proyecto es diferente.
Funciona del siguiente modo:
- Una plataforma de crowdfunding inmobiliario sube a su aplicación móvil o a su web proyectos inmobiliarios que estiman atractivos.
- Los interesados escogen un proyecto en el que quieran invertir. Generalmente, la cantidad mínima es de 50 euros, aunque depende de la compañía y el proyecto.
- Se puede llevar a cabo la inversión a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Además, puede realizarse con una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para ejecutar el proyecto.
Todo funciona 100% online, sin reuniones presenciales con el promotor o visitas a la obra.
Existen plataformas que analizan distintos proyectos de venta y reforma de inmuebles en las principales ciudades de España y los publican para que lleguen hasta los inversores, los cuales elegirán el proyecto o los proyectos en el que deseen participar. Las empresas de crowdfunding llevan a cabo los trámites de estas inversiones a cambio de una comisión en función de los servicios prestados y los beneficios obtenidos.
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El crowdfunding inmobiliario se ha extendido por todo el mundo y ya contamos con numerosas plataformas que ofrecen la posibilidad a inversores de encontrar proyectos interesantes.
Tipos de Inversión en Crowdfunding Inmobiliario
- Inversión en obra nueva: Los inversores financian a constructores o promotores para el desarrollo de nuevas infraestructuras.
- Reforma de inmuebles para su posterior venta: Un proyecto muy a corto plazo.
- Compra de inmuebles para su posterior alquiler y venta cuando se revaloricen: Este tipo de inversiones consisten en la compra de un inmueble con el que haya perspectivas favorables tanto de alquiler como de aumento de precio de venta a medio plazo.
Regulación del Crowdfunding Inmobiliario en España
El 'crowdfunding' inmobiliario se reguló en 2015 en España y tiene presencia en otros países de América Latina, como Colombia. En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'. Las plataformas de crowdfunding deben contar con supervisión de la CNMV. En España, el crowdfunding inmobiliario está sujeto a regulaciones específicas destinadas a proteger a los inversores y garantizar la transparencia y la integridad del mercado.
Por ejemplo, la regulación establece que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 euros por proyecto y no más de 10.000 euros en varios. Por su parte, no hay límite de inversión para los inversores profesionales o acreditados, ya que estas entidades suelen tener el respaldo de un fondo de capital.
Rentabilidad del Crowdfunding Inmobiliario
La rentabilidad del crowdfunding inmobiliario puede variar según diversos factores, incluyendo el tipo de proyecto, la elección de la mejor ubicación para realizar la inversión, el rendimiento del mercado y la capacidad de gestión del equipo de desarrollo. Algunos expertos auguran rentabilidades que van desde el 8 al 12%. Los primeros inversores sacarán más rentabilidad que los últimos que entren a un mismo proyecto.
Es importante tener en cuenta que la inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluyendo la posibilidad de pérdida de capital y la falta de liquidez.
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Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario
Estas son las principales ventajas de este método de inversión en el sector inmobiliario:
- No se necesita disponer de un gran capital para empezar a invertir: Facilita el acceso a la inversión en el sector: ya no solo pueden invertir en ladrillo los actores tradicionales.
- Promotoras y constructoras disponen de más opciones de financiación.
- Las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario conectan de forma más ágil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión).
- Disminuye los costes financieros asociados a la operación.
- Permite la inversión en proyectos de otros países en los que operen las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario.
- Bajas barreras de entrada: la inversión a través del crowdfunding inmobiliario no requiere un gran capital. De hecho, algunas plataformas te permiten empezar con tan solo 100 € por proyecto. Además, no tendrás que preocuparte de trámites burocráticos ni de otras cuestiones tradicionalmente asociadas a la inversión inmobiliaria.
- Facilidad para la diversificación: al poder invertir pequeñas cantidades, te resultará muy fácil diversificar tu inversión inmobiliaria en distintos proyectos, con diferentes características y distintos niveles de riesgo.
- Rentabilidad: en el crowdfunding de inversión inmobiliaria, la rentabilidad media anual suele estar entre el 5 % y el 10 %. Esta rentabilidad es atractiva para una cartera diversificada, aunque puede variar según la plataforma y el proyecto.
Desventajas y Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario
No obstante, este método de inversión también conlleva algunas desventajas:
- Las garantías y los seguros pueden ser limitados.
- Es una actividad nueva con una regulación con poco recorrido, lo que genera puede generar incertidumbre.
- En algunos países esta actividad puede usarse para blanquear dinero.
- Como todas las inversiones, existe un riesgo asociado.
- Dependencia del mercado inmobiliario: el rendimiento de una inversión en crowdfunding inmobiliario está estrechamente relacionado con el estado del mercado inmobiliario.
- Regulación y cumplimiento: el crowdfunding inmobiliario está sujeto a regulaciones y requisitos legales que pueden variar según la jurisdicción.
- Limitaciones de diversificación: aunque el crowdfunding inmobiliario permite a los inversores diversificar su cartera, puede haber limitaciones en cuanto a la variedad de proyectos disponibles en una plataforma específica.
- No es una inversión directa: invertir en crowdfunding no equivale a invertir directamente en un inmueble físico, del que adquirimos la propiedad.
- Riesgo de pérdida total del capital: en este tipo de inversión, es posible perder todo o parte del capital invertido, aunque puedan existir ciertas garantías hipotecarias en algunos casos. De todos modos, debes tener claro que los importes invertidos no están cubiertos por el Fondo de Garantía de Inversiones (FOGAIN) ni por ninguna otra entidad equivalente.
- Riesgos asociados a la plataforma de crowdfunding: podría suceder que el marketplace de crowdfunding inmobiliario o la plataforma que elijas pudiera quebrar o ser fraudulenta.
- Riesgos regulatorios: el sector del crowdfunding inmobiliario es relativamente nuevo y no es descartable que pudiera verse afectado por cambios normativos a nivel nacional o internacional.
- Disponibilidad del capital: es importante que el importe que destines a participar en proyectos inmobiliarios no lo vayas a necesitar a corto o medio plazo.
- Porcentaje que represente en tu cartera: aunque no hay reglas universales, quizás sea recomendable que no destines a crowdfunding inmobiliario más de un 5-10% de tu patrimonio total. Ten en cuenta que podrías perder tu capital y que no existe ninguna entidad equivalente al Fondo de Garantía de Depósitos para cubrir este riesgo. No emplees todos tus ahorros.
- Falta de control directo: Aunque los inversores pueden elegir proyectos específicos, su nivel de control directo sobre las decisiones del proyecto es muy limitado.
¿Cómo Tributa el Crowdfunding Inmobiliario?
Para personas físicas, las ganancias se consideran rendimientos de capital mobiliario y tributan en la base de ahorro del IRPF. La tributación varía según el importe de las ganancias, con tipos impositivos que van desde el 19% hasta el 28%.
Consejos para Invertir en Crowdfunding Inmobiliario
Si estás pensando en invertir en crowdfunding inmobiliario, a continuación vamos a darte algunos consejos para obtener los mejores resultados.
- Registro en una plataforma: una vez que se haya identificado una plataforma de crowdfunding inmobiliario confiable, el siguiente paso es registrarse como inversor.
- Registrarte como nuevo usuario en la plataforma, aportando una dirección de correo electrónico y, en algunos casos, un nombre de usuario.
- Completar un test de idoneidad. Algunas plataformas lo requieren para comprobar que comprendes los riesgos de invertir en crowdfunding inmobiliario y que se trata de un producto adecuado para tu perfil.
- Inversión: una vez que se haya identificado un proyecto adecuado, los inversores pueden invertir fondos en el proyecto a través de la plataforma.
- Importe a financiar: se trata de la cuantía que se va a financiar mediante crowdfunding.
- Objetivo o finalidad del proyecto: es decir, a qué se van a destinar los fondos.
- Rentabilidad: suelen indicarse las cifras de rentabilidad total (ROE, return on equity o rentabilidad financiera) y rentabilidad anual (TIR o tasa interna de retorno) esperadas.
- Riesgo: algunas plataformas cuentan con un sistema propio de scoring para tratar de estimar el riesgo asociado a cada proyecto que busca financiación.
- Seguimiento del rendimiento: después de realizar una inversión, es importante realizar un seguimiento del rendimiento del proyecto a lo largo del tiempo.
Aquí hay algunos consejos adicionales:
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- Divide el importe que quieras invertir entre varios proyectos que cumplan tus criterios. Así, por ejemplo, en vez de invertir 2.000 € en una sola promoción, divídelo en partes iguales y destina 500 € a cuatro proyectos diferentes.
- Utiliza distintas plataformas de crowdfunding. Si vas a invertir una cantidad significativa, lo ideal es que también diversifiques en plataformas.
- Autorización de la CNMV o equivalente: si la plataforma de crowdfunding inmobiliario está registrada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (o entidad equivalente en tu país), tendrás más probabilidades de que sea fiable. En este sentido, la CNMV ha publicado un listado de proveedores de servicios de financiación participativa en España, así como de ámbito europeo.
- Calidad de los proyectos: hay algunas plataformas que apenas tienen oferta de proyectos inmobiliarios o, los que tienen, no son especialmente atractivos.
- Opiniones: aunque no siempre sean 100% fiables, en el crowdfunding inmobiliario las opiniones también pueden orientar nuestra elección.
- Tarifas y gastos: verifica cuáles son las comisiones y gastos asociados con la inversión en crowdfunding inmobiliario en cada plataforma que te plantees utilizar.
- Destinar a esta finalidad un importe adecuado a tu perfil, situación personal y horizonte temporal.
Con la debida diligencia y una comprensión clara de los riesgos involucrados, el crowdfunding inmobiliario puede ser una adición valiosa a una cartera de inversiones diversificada.
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