¿Te has planteado abrir un espacio de coworking y te preguntas si es realmente rentable? En la última década, el coworking ha evolucionado de una tendencia emergente a una opción sólida de negocio que atrae tanto a emprendedores como a inversores.
Factores Clave para un Coworking Rentable
Ubicación Estratégica
La ubicación es uno de los factores determinantes para el éxito de un coworking. Si bien los espacios céntricos suelen tener una mayor demanda, optar por zonas periféricas puede reducir significativamente los costos y atraer a profesionales de áreas más residenciales.
Distribución del Espacio
Un espacio bien distribuido permite aprovechar cada metro cuadrado y crear áreas de trabajo que respondan a diferentes necesidades.
Servicios Adicionales
Ofrecer servicios adicionales como salas de reuniones, áreas de descanso, cafetería o servicios de impresión puede marcar una gran diferencia en la rentabilidad de tu coworking.
Público Objetivo
Definir tu público objetivo es esencial para crear un ambiente y servicios que realmente conecten con ellos.
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Fuentes de Ingresos
El ingreso principal de un coworking proviene del alquiler de espacios, ya sea de escritorios individuales, oficinas privadas o salas de reuniones. Los servicios adicionales, como la organización de eventos, talleres o consultoría, pueden ser una fuente de ingresos significativa. Incluir una cafetería o vender productos de merchandising en el coworking puede ser otra fuente de ingresos.
Gestión de Costos
Los costos de alquiler y mantenimiento pueden variar considerablemente según la ubicación.
Marketing y Comunidad
El marketing es fundamental para dar a conocer tu coworking y atraer a los usuarios. Crear una comunidad activa es fundamental para fidelizar a tus clientes. La personalización puede ser una ventaja competitiva.
Modelos Financieros: Revenue Profit vs. Revenue Share
Para profundizar en la rentabilidad del modelo de coworking, es esencial entender las distintas formas en que estos negocios operan en términos de generación de ingresos y repartición de beneficios. Dos modelos financieros comunes en el ámbito del coworking son el "revenue profit" (beneficio por ingresos) y el "revenue share" (compartición de ingresos).
- Modelo Revenue Profit: Se centra en generar ingresos directos a partir de los servicios ofrecidos, menos los costos operativos y de capital invertido.
- Modelo Revenue Share: Implica una colaboración entre el operador del espacio de coworking y terceros (pueden ser propietarios de edificios, socios estratégicos o proveedores de servicios), donde los ingresos generados se comparten según términos acordados previamente.
Acuerdos con Propietarios de Edificios
El operador del espacio de coworking y el propietario del inmueble acuerdan compartir los ingresos generados por el espacio de coworking. Este modelo fomenta las alianzas estratégicas y puede proporcionar una fuente de ingresos adicional sin necesidad de una inversión inicial significativa en recursos o infraestructura.
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La elección entre "revenue profit" y "revenue share" depende de varios factores, incluyendo la estrategia de negocio del operador del coworking, la relación con los propietarios de los inmuebles y las oportunidades de mercado. Mientras que el modelo de "revenue profit" ofrece un control más directo sobre los ingresos y los costos, el modelo de "revenue share" puede proporcionar acceso a mercados o recursos que de otro modo no estarían disponibles, potenciando así la oferta de valor del espacio de coworking.
Crecimiento del Sector Coworking
El mercado de coworking ha mostrado un crecimiento robusto en los últimos años, impulsado por el aumento de la demanda de flexibilidad laboral y el crecimiento del número de freelancers, empresas emergentes, medianas y grandes empresas.
Desde una perspectiva financiera, el modelo de coworking se basa en maximizar el uso del espacio y diversificar las fuentes de ingresos. Los ingresos en el modelo de coworking se generan principalmente a través del alquiler de espacios de trabajo, que pueden variar desde un escritorio en un área compartida hasta oficinas privadas dentro del mismo espacio de coworking. Los costos principales incluyen el alquiler del espacio (a menos que sea de propiedad), los gastos operativos (como servicios públicos, internet, limpieza y mantenimiento), y los costos de personal para administrar el espacio.
El modelo de coworking optimiza el uso de los metros cuadrados al ofrecer espacios compartidos y flexibles. Esta eficiencia se traduce en una mayor densidad de uso en comparación con las oficinas tradicionales. La rentabilidad del modelo de coworking depende de varios factores, incluyendo la ubicación, la gestión del espacio, la capacidad para generar una comunidad vibrante y la habilidad para ofrecer servicios adicionales de valor añadido.
Oficina Tradicional vs. Coworking
Elegir una oficina tradicional, tal y cual la conocemos, es elegir un modelo que simplemente ofrece una oficina sin más. Se trata de alquilar un espacio destinado para el trabajo, un lugar que quizás necesite alguna mejora o reforma para empezar, así como equipamiento (mobiliario, servicios, seguridad). Son muchas cuestiones para tener en cuenta y todo con un coste extra por fuera del alquiler, inclusive probablemente demandará tener personal dedicado que se encargue exclusivamente de administrar y mantener esa oficina.
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En cambio, optar por una oficina privada coworking es elegir un servicio integral con todo incluido. Es una solución efectiva que te permite empezar a trabajar inmediatamente sin tener que preocuparte por nada. A diferencia de la oficina convencional, en un coworking todos los servicios necesarios ya están instalados y en funcionamiento, por lo que no tienes que hacer nada. Te puedes olvidar del mobiliario, por ejemplo, porque lo tendrás todo montado según las necesidades de tu negocio. También tendrás todos los servicios necesarios para tu empresa, acceso a internet de alta velocidad, servicios de luz, agua, calefacción, servicio de limpieza operativo desde el primer momento, seguridad, etc. Lo mejor, sin dudas, es que todos estos servicios ya vienen incluidos en el precio final de la oficina.
Ventajas de las Oficinas Coworking:
- Inmediatez de las gestiones, sin que suponga esfuerzo ni pérdida de tiempo.
- Flexibilidad y adaptabilidad, tener un espacio que pueda acompañarte en cada etapa de tu negocio según las diferentes necesidades. Puedes empezar con una oficina pequeña, por ejemplo, y si creces y necesitas contratar más personal, es tan fácil como cambiar a una oficina de mayor tamaño dentro del mismo espacio flexible o ampliarlo, sin necesidad de cambiar de ubicación.
- Ahorro económico: probablemente la mayor ventaja de los espacios flexibles es el ahorro en la inversión inicial, mobiliario e infraestructura. Además de olvidarse de ciertos requisitos que se exigen para una licencia de actividad a la hora de tener una oficina.
- Todos los servicios incluidos, sin lidiar con el alta ni mantenimiento.
- Imagen y sinergias: puedes proyectar una imagen con una dirección comercial profesional y espacios de trabajo de calidad.
Oficina Virtual
Una oficina virtual es una alternativa simple que ofrece numerosas ventajas y que está al alcance de cualquier empresa o profesional. Se trata de un espacio virtual, siempre disponible, aunque tú no estés en él (no necesitas instalaciones propias ni tampoco tener presencia física en ellas). Es una opción para contar con una dirección para uso comercial y legal, que tu negocio tenga presencia, y este siempre atendido, sin la necesidad de tener que dedicar recursos ni esfuerzos en ello.
Depende del tipo de plan que contrates, los servicios incluyen desde un teléfono local, una dirección comercial, atención de llamadas de forma personalizada, recepción de correspondencia, soporte administrativo. Además, la oficina virtual te brinda una amplia variedad de servicios de apoyo, lo cual se traduce en una mejora de tu imagen de empresa. Podrás dirigir tu compañía desde cualquier parte del mundo y tendrás a tu disposición despachos y salas de reuniones en situaciones puntuales en las que te resulte necesario. Todo ello hará que puedas minimizar los costos que exige mantener una estructura física.
Datos y Estadísticas del Sector
Según datos del informe El estado del Coworking en España 2022-2023 de Coworking Spain, hay 1.092 espacios de coworking y flex office en nuestro país, de los que 315 están en Barcelona y 225 en Madrid. El 48% de los centros de coworking tiene menos de 200 m2, el 25% entre 200 y 500 m2, el 8% entre 500 y 1.000 m2 y el 19% supera los 1.000 m2: la dimensión media se estima en 643 m2. El precio medio de una mesa fija ronda los 195 €/mes y el pase diario 19 €. Se estima que los grandes players de la industria del coworking, con 54.000 usuarios en sus centros, facturan unos 259 M €, con una cuota de mercado del 54%, mientras que las pequeñas empresas alcanzan una facturación anual de 120 M €.
Especialmente llamativo resulta el incremento de la dimensión de los espacios de coworking, que en la última década no ha dejado de crecer en España.
Recomendaciones de Expertos
Javier Moral cuenta ya con 9 años de experiencia en el sector y ha montado 4 espacios de coworking en Madrid. Firme defensor de la “filosofía coworking” de espacio de trabajo compartido e inspirador que lleve a la co-creación, le gusta definirse un community builder y un gestor de personas. La gestión del coworking está integrada en el mismo centro y para fomentar las relaciones entre coworkers se organizan varias actividades.
Javier Moral destaca como claves para conseguir el éxito en este sector aspectos como definir lo más exactamente posible el perfil del cliente, estudiar a la competencia y trabajar mucho los elementos de diferenciación. En cuanto al espacio, recomienda cualidades como la polivalencia, la flexibilidad (con acceso las 24 horas), comodidad y un diseño inteligente del circuito interno. Idealmente debería poder permitir también cierta expansión: algunos espacios de coworking proporcionan oficinas a las empresas cuando se consolidan, consiguiendo así una mayor rentabilidad.
Aspectos Legales y Administrativos
Actualmente no existe una licencia concreta de apertura y actividad de un centro de coworking, ni un marco legal específico que establezca reglas claras para la normalización del sector, previniendo episodios de intrusismo y de competencia desleal, así como fijando parámetros y estándares comunes. Para abrir un centro de coworking se tendrán que aplicar diferentes regulaciones en función de las distintas actividades que se lleven a cabo. Si el local ya tiene licencia previa, habrá que comprobar si se adapta al nuevo uso.
Por su parte, la Asociación sectorial ProWorkSpaces (Asociación de Centros de Negocios y Otros Espacios de Trabajo) ofrece a sus asociados un servicio de “Certificación y Categorización” a través de estrellas, asentando unos estándares que regulen y diferencien la actividad.
Tampoco hay seguros específicos para el sector, que incluyan de antemano circunstancias peculiares como los ciberriesgos u otros riesgos propios de los coworkers, ni contratos ya establecidos capaces de recoger toda la casuística de las relaciones mercantiles (clausula de confidencialidad, diferentes tipos y duración de los contratos de alquiler, etc.).
Estrategias de Marketing y Comunicación
El lanzamiento de un nuevo centro de coworking empieza por la creación y promoción de la imagen de marca - siempre utilizando fotografías de buena calidad -, una web atractiva y el posicionamiento SEO en los principales buscadores. La actividad en las redes sociales debe ser constante, así como la creación de contenidos de valor para el público objetivo. Es muy recomendable involucrar en esto a la propia comunidad, potenciando la notoriedad de los coworkers y fomentando las interacciones y el sentido de pertenencia.
El networking y la participación en eventos donde estén los potenciales clientes no pueden faltar en la estrategia de comunicación, así como la organización de actividades que susciten el interés de los medios de comunicación.
Ejemplo de Inversión y Gastos
La actividad prevista es un centro de coworking de 300 m2, con un total de 40 puestos, situado en una zona relativamente céntrica de una ciudad española de tamaño medio. El local es alquilado, siendo necesario acometer una reforma para acondicionarlo al uso de espacio de coworking. Se prevén las siguientes inversiones en inmovilizado material: reforma y acondicionamiento del local (7.000 €), mobiliario de despachos y salas (14.000 €), herramientas y útiles (1.500 €), equipos informáticos (3.000 €). En el Activo Corriente, el epígrafe de Hacienda Pública deudora por IVA de inversiones iniciales suma 5.355 €. El importe total a financiar (Activo del balance inicial) asciende a 33.855 €.
La emprendedora aporta un capital social de 15.000 €. El resto (18.855 €) se financia mediante un préstamo bancario a largo plazo (cinco años), al 5,5% de interés nominal anual, que se devolverá mediante 36 cuotas mensuales constantes de 569 € (formadas por intereses y devolución del capital).
Gastos:
- gastos de personal: suma de los salarios brutos y seguridad social a cargo de la empresa.
- amortizaciones: gasto ineludible que recoge la pérdida de valor del los elementos del inmovilizado. En nuestro ejemplo ascienden a un total de 3.330 euros al año.
Precios y Márgenes
En cuanto a los precios, el precio medio del puesto fijo ronda los 185 € al mes y del puesto flexible los 115 € al mes. En general los ingresos por alquiler de puestos de trabajo suponen un 60% de los ingresos.
Los ingresos no son constantes en este tipo de negocio y es necesario controlar mucho los costes fijos para que no se resienta la tesorería. El margen de un centro de negocio es directamente proporcional a los servicios ofrecidos y al tamaño del centro.
Guía Paso a Paso para Montar un Coworking Exitoso
Montar un coworking desde cero puede parecer un desafío abrumador, pero si sigues un enfoque organizado y planificado, el proceso será mucho más manejable. Desde elegir la ubicación adecuada hasta decidir los servicios que ofrecerás, cada detalle cuenta para garantizar el éxito de tu coworking. Aquí te dejamos una guía paso a paso para ayudarte a crear un coworking atractivo, funcional y rentable.
- Realiza un estudio de mercado detallado: Identifica tu público objetivo, analiza la competencia, evalúa la demanda local.
- Elige la ubicación ideal: Accesibilidad, entorno del barrio, competencia y visibilidad, tamaño y estructura del local.
- Define el diseño y los espacios clave: Área de trabajo abierta, oficinas privadas y salas de reuniones, zonas de descanso y networking, espacios adicionales.
- Adquiere el mobiliario y la tecnología adecuada: Mobiliario ergonómico, iluminación adecuada, tecnología y conectividad, software de gestión para coworking.
- Cumple con los requisitos legales: Licencias de actividad y uso de suelo, seguridad y normativas laborales, seguro para el negocio.
- Ofrece servicios adicionales que marquen la diferencia: Climatización eficiente, consignas o taquillas, cafetería o cocina compartida, salas de eventos o formaciones.
- Diseña tu estrategia de marketing: Crea un sitio web atractivo, posicionamiento SEO.
El Coworking como Inversión Inmobiliaria
Invertir en locales comerciales para espacios de coworking se ha convertido en los últimos años en una gran oportunidad de inversión en España, siendo una estrategia rentable y atractiva en comparación con otros tipos de propiedades comerciales.
- El aumento del trabajo remoto, las startups y los freelancers ha impulsado la demanda de espacios de coworking.
- Una de las ventajas más significativas de los espacios de coworking es la diversificación de ingresos.
- Los contratos de alquiler en los coworkings suelen ser más flexibles y de corta duración en comparación con los contratos tradicionales de arrendamiento comercial.
- Los locales comerciales que albergan espacios de coworking pueden aumentar su valor con el tiempo, especialmente en áreas urbanas o en regiones donde este tipo de espacios se ha vuelto esencial para el ecosistema empresarial.
- Una inversión en locales para coworking puede tener costes operativos menores que otros tipos de propiedades comerciales.
- Invertir en espacios para coworking no solo es rentable, sino que también tiene un impacto positivo en las comunidades locales.
Invertir en locales comerciales para espacios de coworking ofrece una excelente oportunidad de generar ingresos diversificados y aprovechar el creciente interés por los entornos de trabajo flexibles. Con una demanda en aumento, menores costes operativos y la posibilidad de contribuir positivamente a la comunidad, este tipo de inversión tiene un alto potencial de rentabilidad a corto y largo plazo.
| Característica | Oficina Tradicional | Coworking |
|---|---|---|
| Costos Iniciales | Altos (Alquiler, Equipamiento, Reformas) | Bajos (Servicios Incluidos) |
| Flexibilidad | Baja (Contratos a Largo Plazo) | Alta (Contratos Flexibles) |
| Servicios | Limitados (Requiere Gestión Propia) | Integrales (Todo Incluido) |
| Comunidad | Aislada | Colaborativa |
| Gestión | Compleja (Mantenimiento, Administración) | Sencilla (Gestionada por el Coworking) |
El modelo de negocio de coworking puede ser altamente rentable si se gestiona de manera eficiente, ofreciendo una propuesta de valor atractiva que responde a las necesidades actuales de flexibilidad y colaboración en el trabajo. La clave para el éxito radica en una estrategia que combine una gestión eficaz de los recursos, la creación de una comunidad fuerte y la adaptabilidad a las tendencias del mercado.