En los últimos años, eventos como la pandemia de Covid-19 y la guerra en Ucrania han condicionado las políticas de inversión.
La inflación se ha disparado, disminuyendo el valor del dinero en cuentas corrientes. Esta necesidad de nuevas alternativas de inversión ha impulsado el desarrollo del crowdfunding inmobiliario, ofreciendo acceso a un sector rentable con cantidades accesibles.
No obstante, esta opción sigue siendo desconocida para muchos, por lo que exploraremos en detalle el crowdfunding, centrándonos en sus ventajas y limitaciones.
¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo de personas invertir en proyectos inmobiliarios con pequeñas cantidades de dinero. Este tipo de financiación se gestiona a través de plataformas de crowdfunding que actúan como intermediarios y deben estar registradas en la C.N.M.V.
Se trata de la compra de uno de estos bienes para venderlo cuando se revalorice en el mercado.
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Es una inversión a largo plazo ya que depende de la generación de plusvalía.
De modo que podemos definir el crowdfunding inmobiliario como un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de personas (los inversores) financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales.
El crowdfunding inmobiliario, también conocido como crowdfundización inmobiliaria o crowdfunding de bienes raíces, es un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de inversores financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales.
Estas plataformas reúnen a promotores inmobiliarios que buscan financiamiento y a inversores que desean diversificar su cartera sin necesidad de grandes sumas de dinero.
Estas plataformas ponen en contacto a promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos con inversores que buscan diversificar su cartera sin comprometer grandes sumas de dinero.
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Con respecto a su situación actual, la cuota de viviendas adquiridas durante los últimos años mediante crowdfunding inmobiliario ha subido ligeramente.
¿Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario?
Cada vez es más frecuente que los promotores inmobiliarios acudan a fuentes de financiación alternativa a los bancos. Esto es así por varias razones.
Desde la crisis de 2008, los bancos han visto limitada su exposición al sector inmobiliario, y tienen casi vetada la financiación de suelo.
Además, con motivo de la nueva ley hipotecaria de 2019, no les sale tan rentable financiar vivienda de obra nueva, ya que no se quedan automáticamente con las hipotecas de los compradores.
De modo que las plataformas de crowdfunding inmobiliario suponen una alternativa eficiente y fiable para financiar proyectos de hasta cinco millones de euros (el máximo que autoriza la ley).
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En el caso de Urbanitae, el capital que levantamos suele ir destinado a financiar la compra del suelo sobre el que se desarrollará el proyecto o el arranque de las obras hasta la obtención del préstamo promotor.
También ofrecemos nuestra propia modalidad de préstamo promotor.
En el caso de Urbanitae, la mayor parte de los proyectos son de ámbito residencial -aunque estamos abiertos a cualquier segmento con buenas oportunidades-.
Elegimos los proyectos en función de varios criterios, pero, sobre todo, nos fijamos en la capacidad y trayectoria del promotor, el avance comercial del proyecto y el estado de la licencia de obras.
Además, sometemos la decisión a un comité de inversiones con expertos externos.
Hay dos grandes tipos de proyectos: de préstamo o deuda (crowdlending inmobiliario) y de plusvalías (equity crowdfunding).
En el primer caso, los inversores se agrupan para prestar dinero al promotor, generalmente en forma de un prestamo a tipo fijo.
Cumplido el plazo, el promotor devuelve el dinero y los inversores recuperan su inversión con la rentabilidad correspondiente.
En los proyectos de equity, los inversores entran en sociedad con el promotor, de manera que comparten los riesgos del proyecto y también la rentabilidad que se genera, usualmente en torno a un 15% anual.
Aquí no hay un plazo prefijado, sino una estimación, ya que puede haber retrasos en la comercialización, la obtención de la licencia o subidas en los costes de construcción.
En Urbanitae, el grueso de los proyectos son de plusvalía.
La forma más común de realizar la inversión es a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Pero también puede hacerse a través de una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para llevar a cabo la construcción.
Regulación del Crowdfunding Inmobiliario
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario estaban reguladas en España desde 2015 por el título V de la Ley 5/2015.
En octubre de 2020, la Unión Europea aprobó un reglamento para unificar a nivel europeo la normativa aplicable a las plataformas de financiación participativa, el Reglamento (UE) 2020/1503.
Este reglamento se aplica en España desde el 10 de noviembre de 2021, aunque las plataformas tienen hasta el 10 de noviembre de 2023 para adaptarse a él.
En España, la Ley 18/2022 es la que adapta la legislación española al régimen jurídico establecido a nivel europeo.
Además, las plataformas de crowdfunding están supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y, a nivel europeo, por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, por sus siglas en inglés).
En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'.
Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario
Las ventajas del crowdfunding inmobiliario son bastante interesantes y la principal razón por la cual muchos inversores están optando por esta alternativa.
- Inversión en “ladrillo”: Estamos invirtiendo en “ladrillo”.
- Accesibilidad: No es necesario disponer de un gran capital para empezar a invertir. Democratiza el acceso a inversiones que antes estaban limitadas a actores tradicionales.
- Financiación para Inmobiliarias: Las inmobiliarias y constructoras cuentan con un acceso más amplio a fuentes de financiación (Ej: Prestamos promotores).
- Inversión Global: Permite la inversión en proyectos en otros países.
- Diversificación: Permite acceder a oportunidades de inversión muy atractivas desde cantidades de dinero pequeñas, como 500 euros. Por eso mismo, contribuye a que muchos inversores puedan diversificar su cartera incorporando un sector estable y resistente a la inflación, como el inmobiliario, sin preocuparse de gestiones ni comprar propiedades.
- Rentabilidad: La rentabilidad, muy superior a la de invertir en vivienda. En el caso de Urbanitae, ronda el 17% anual, en promedio. “La rentabilidad de los proyectos de ‘crowdfunding’ inmobiliario acostumbra a estar entre el 8 y el 12% anual.
Desventajas del Crowdfunding Inmobiliario
Como puedes imaginarte, no es oro todo lo que reluce y existen también una serie de limitaciones que debemos tener en cuenta.
- Riesgo: Al igual que ocurre con cualquier inversión, tiene un riesgo asociado.
- Falta de Liquidez: Por lo general, no es una inversión líquida. Es decir, entre las principales desventajas, hay que destacar que es una inversión ilíquida, es decir, que no podemos desprendernos de ella hasta que el proyecto termina.
- Falta de Control Directo: Aunque los inversores pueden elegir proyectos específicos, su nivel de control directo sobre las decisiones del proyecto es muy limitado.
- Incertidumbre Regulatoria: Es una actividad muy reciente, con una regulación nueva, lo que genera incertidumbre.
- Plazo: Otra posible desventaja es el plazo, que suele promediar los 24 meses.
- Posible Pérdida de Capital: También hay que mencionar que, como toda inversión, el crowdfunding inmobiliario no está exento de riesgos: pese a todas las precauciones, el inversor podría perder capital.
¿Puedo Ser Inversor?
Desde 2015, el 'crowdfunding' inmobiliario está regulado en España, como sucede en otros países de América Latina, como Colombia.
La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios.
Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión.
Algunas empresas como Urbanite o Housers, dos de las más populares en España y ambas reguladas por la CNMV, permiten inversiones desde los 50 euros (Housers) y 500 euros (Urbanite).
El Futuro del Crowdfunding Inmobiliario
En Europa, se destinaron en el año 2023 un total de 934 millones de dólares a proyectos inmobiliarios a través del ‘crowdfunding’, según datos de Statista.
Para él, el presente y el futuro del ‘crowdfunding’ inmobiliario pasa por que las ‘proptech’ trabajen de la mano de los bancos y los promotores tradicionales.