El crowdfunding inmobiliario, también conocido como financiación participativa, ha emergido como una innovadora forma de inversión en el mercado inmobiliario, permitiendo canalizar capital privado hacia proyectos de desarrollo. Esta modalidad, que inicialmente se vinculaba a iniciativas culturales o tecnológicas, se ha consolidado como un modelo de financiación eficaz en el sector inmobiliario.
¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario consiste en un llamamiento al público general para la financiación de un proyecto de construcción o reforma de un edificio. En esencia, es un modelo de financiación colectiva en el que múltiples inversores contribuyen con fondos para financiar un proyecto inmobiliario específico. Los proyectos de crowdfunding inmobiliario son accesibles a través de plataformas especializadas.
Mediante la unión de muchos pequeños inversores, el componente denominado 'crowd' permite tener el suficiente músculo financiero para poder acceder a proyectos que normalmente sólo están al alcance de inversores profesionales.
La palabra crowdfunding viene de la unión entre las palabras crowd, que se refiere a colectivo o grupo, y Funding, que se refiere a financiar. El crowdfunding se refiere a la inversión colectiva o colaborativa. Muchos pequeños inversores juntándose para invertir en un proyecto inmobiliario.
Tipos de Crowdfunding
Dentro de los métodos alternativos de financiación podemos encontrar diferentes tipologías de crowdfunding:
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- Crowdfunding de donación: El inversor dona dinero sin esperar nada a cambio, con fines altruistas.
- Crowdfunding de recompensa: Los inversores reciben una bonificación en forma de producto, servicio o beneficios obtenidos una vez que el proyecto sale a la luz y obtiene ingresos.
- Crowdfunding de inversión: El inversor invierte dinero para obtener beneficios económicos a través de participaciones en el capital social de la empresa.
- Crowdlending: Se busca recibir una rentabilidad en forma de intereses, obteniendo la inversión inicial más los intereses generados.
- Crowdfactoring: Aunque el acceso es muy asequible, también está acotado. El inversor no gestiona el activo ni toma decisiones.
Ventajas de invertir en Crowdfunding Inmobiliario
Ahora que ya sabes qué es el crowdfunding inmobiliario, es el momento de conocer sus ventajas:
- Accesibilidad: Permite que cualquiera invierta en el sector inmobiliario desde cantidades pequeñas, como 500 €, y sin los papeleos y gestiones que lo hacen tan complejo.
- Diversificación: La baja inversión por proyecto permite diversificar e invertir en muchos inmuebles distintos, evitando la concentración de riesgos.
- Facilidad: El proceso de inversión es 100 % online, sin papeleos ni visitas ni trámites burocráticos.
- Gestión Profesional: Un equipo profesional se encarga de todas las gestiones del inmueble: compra, reforma, alquiler y venta.
- Inversión Directa: Puedes invertir directamente en los proyectos sin necesidad de hacer transferencias previas ni de tener dinero en el ‘wallet’ de la plataforma.
- Transparencia: Siempre sabrás exactamente a dónde va tu dinero, sin ningún tipo de coste oculto ni comisiones inesperadas.
Requisitos para Invertir en Crowdfunding Inmobiliario
Para ser considerado inversor acreditado y poder invertir sin importe máximo, basta con acceder a tu perfil y completar el cuestionario de acreditación.
Por defecto, todos los inversores de Urbanitae son considerados no acreditados. Como inversor no acreditado, la inversión máxima por proyecto es de 3.000 € y 10.000 € anuales (incluyendo otras plataformas de financiación participativa).
- Inversores acreditados: personas físicas con ingresos >50.000€/año o patrimonio >100.000€, y personas jurídicas con activos superiores a 300.000€.
¿Cómo funciona el Crowdfunding Inmobiliario?
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario publican los proyectos en sus webs, indicando ubicación, finalidad (reforma, venta, obra nueva, etc.) y rentabilidad estimada.
Cuando inviertes en un proyecto de Urbanitae estás comprando un trozo del inmueble. Para facilitar todo el proceso y hacerlo lo más eficiente posible, para cada proyecto se constituye una Sociedad Limitada, que es la que adquiere el inmueble. Como inversor, se te dará entrada en el capital de la sociedad (vía ampliación de capital) y tendrás un porcentaje equivalente a lo que has invertido.
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Por ejemplo, si en un proyecto de 100.000 € inviertes 1.000 €, tendrás un 1% de las acciones de la SL creada, y te corresponderá un 1 % de los beneficios que genere. También puedes entrar como acreedor, participando en el préstamo concedido a la sociedad desde la cual el promotor desarrollará la operación.
Cuando inviertes en un proyecto de Urbanitae, te conviertes en propietario de un porcentaje de la SL constituida para la adquisición y gestión del inmueble. Una vez cerrada la fase de financiación del proyecto y acometidas las reformas necesarias para poder explotar el inmueble, hay dos maneras de rentabilizarlo: alquilándolo (rentas) o vendiéndolo (plusvalías).
- Rentas: Los inmuebles adquiridos bajo la estrategia de rentas se pondrán en el mercado de alquiler en cuanto estén habilitados para ello. El alquiler podrá ser mediante un contrato de alquiler estándar o mediante plataformas de alquiler vacacional como Homeaway o AirBnB. Una vez pagados los gastos de gestión de alquiler, se distribuirá la cantidad restante entre los inversores en concepto de dividendos. Los dividendos se liquidarán mensualmente. Estos dividendos se traspasarán a tu cuenta de Urbanitae, desde la que podrás invertir en otros proyectos o retirar los fondos a tu cuenta corriente.
- Plusvalías: Los inmuebles adquiridos bajo la estrategia de plusvalías generarán rentabilidad únicamente cuando sean vendidos. El plazo de venta variará según el proyecto, pero generalmente estará entre 12 y 36 meses. Los inmuebles adquiridos bajo la estrategia de rentas también se venderán cuando se cumpla su plazo objetivo de inversión. Una vez se venda el inmueble, cada inversor recibirá su parte proporcional de la venta en su cuenta.
Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario
Es importante tener en cuenta que la inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluyendo la posibilidad de pérdida de capital y la falta de liquidez.
- El riesgo de pérdida de capital.
- El tipo de interés es indicativo y sólo se pagará si todo sale según lo previsto. Sin embargo, como en cualquier proyecto, puede haber imprevistos.
- El capital está bloqueado durante toda la duración de la operación, que generalmente dura entre 1 y 2 años y no es posible revender las acciones durante este tiempo.
- Dependencia del mercado inmobiliario: el rendimiento de una inversión en crowdfunding inmobiliario está estrechamente relacionado con el estado del mercado inmobiliario.
- Limitaciones de diversificación: aunque el crowdfunding inmobiliario permite a los inversores diversificar su cartera, puede haber limitaciones en cuanto a la variedad de proyectos disponibles en una plataforma específica.
¿Qué retorno se puede esperar de una inversión de crowdfunding inmobiliario?
La gran ventaja de las plataformas inmobiliarias es que prometen altos rendimientos, generalmente entre el 9% y el 10% anual neto de los gastos de gestión. Los intereses comienzan a devengarse desde la fecha de la emisión efectiva de los bonos y terminan cuando el promotor devuelve el préstamo.
La rentabilidad en los proyectos publicados en Urbanitae no está bajo ningún concepto garantizada. La rentabilidad variará según el proyecto y según las condiciones de mercado. Los promotores acreditados marcan unos objetivos de rentabilidad para cada proyecto, que son estudiados por el equipo de análisis de Urbanitae.
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Las rentabilidades objetivo brutas por alquiler se sitúan en un rango del 4-7 % (sobre el coste de inversión tras todos los costes de reforma y transacción). En general, y dependiendo de cada caso, el objetivo de rentabilidad bruta por apreciación se establece entre un 13 % y un 18 %, con un plazo de ejecución de todo el proceso de entre 12 y 36 meses.
¿Cómo elegir la mejor plataforma de Crowdfunding Inmobiliario?
Las plataformas de crowdfunding están gestionadas por empresas especializadas, que conectan a promotores e inversores. Antes de proponer un proyecto al público en general, realizan una auditoría para verificar su solidez.
Algunos consejos para elegir la mejor plataforma:
- Aquellas cuya tasa de morosidad no sea superior al 0,5%.
- Aquellas que divulguen estadísticas de forma transparente y regular.
- Que esté autorizada por la CNMV (u organismo equivalente en otros países).
- Que tenga una cierta trayectoria y ha financiado proyectos exitosos.
Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario
A continuación, se presentan algunas plataformas de crowdfunding inmobiliario:
- Urbanitae: Permite invertir en grandes proyectos inmobiliarios desde 500 euros y diversificar tu cartera.
- Crowdcube: Es una compañía de origen británico, pero muy activa en España, donde también cuenta con el registro de la CNMV.
- Fellow Funders: Se trata de otra plataforma de crowdfunding de capital autorizada por la CNMV que te permite invertir tanto en proyectos empresariales como en el sector inmobiliario.
- Dozen Investments: Es otra plataforma de crowdfunding que te permite invertir en startups de una forma sencilla.
- Capital Cell: Se trata de una plataforma original, ya que está especializada en empresas de salud y biotecnología.
- Evenfi: Se trata de una fintech que ofrece tanto oportunidades de crowdlending como de equity crowdfunding, aunque quizás las primeras sean las más habituales.
- Bolsa Social: Esta plataforma de crowdfunding se centra en la financiación de proyectos empresariales con impacto social.
Regulación del Crowdfunding Inmobiliario en España y la UE
En España, el crowdfunding inmobiliario está sujeto a regulaciones específicas destinadas a proteger a los inversores y garantizar la transparencia y la integridad del mercado.
El Reglamento Europeo 2020/1503 es la base de la regulación del crowdfunding en la Unión Europea. Este reglamento fue un paso crucial para establecer normas claras que protegieran a los inversores y promotores en plataformas de crowdfunding inmobiliario y crowdlending.
La Ley 5/2015 fue la primera legislación en España que abordó específicamente el crowdfunding. La Ley 18/2022 es la normativa más reciente en España y modifica aspectos de la Ley 5/2015 para alinearla con el Reglamento Europeo 2020/1503.
Consejos para Invertir en Crowdfunding Inmobiliario
Si estás pensando en invertir en crowdfunding inmobiliario, a continuación vamos a darte algunos consejos para obtener los mejores resultados:
- Registro en una plataforma: El siguiente paso es registrarse como inversor, una vez que se haya identificado una plataforma de crowdfunding inmobiliario confiable.
- Inversión: Los inversores pueden invertir fondos en el proyecto a través de la plataforma, una vez que se haya identificado un proyecto adecuado.
- Seguimiento del rendimiento: Es importante realizar un seguimiento del rendimiento del proyecto a lo largo del tiempo, después de realizar una inversión.
- Equipo: Este aspecto es crucial para evaluar la seriedad del proyecto. Por tanto, busca información acerca de los promotores del proyecto, su experiencia previa, etc.
- Producto, servicio y modelo de negocio: Es muy importante analizar el modelo de negocio de la compañía, qué producto o servicio ofrece, cómo lo comercializa, etc.
- Objetivo: ¿Para qué se necesitan los fondos? ¿A qué se van a destinar?
- Competencia: Conocer el sector empresarial es vital para entender a qué tipo de mercado se enfrenta el proyecto.
Comisiones en Urbanitae
La única comisión que cobra Urbanitae es una comisión de originación. Esta comisión dependerá del proyecto y será entre el 5 % y el 7 %. Se cobrará una vez conseguido el objetivo de financiación de un proyecto y ya está incluida en dicho objetivo. MyInvestor no cobra comisiones adicionales.
¿Cómo invertir en Urbanitae desde MyInvestor?
Urbanitae es el punto de encuentro entre el pequeño inversor y promotores inmobiliarios que MyInvestor acerca a sus clientes para ofrecer oportunidades de inversión.
Puedes invertir directamente desde MyInvestor en los proyectos de Urbanitae sin necesidad de hacer transferencias previas ni de tener dinero en el ‘wallet’ de Urbanitae. Simplemente tienes que tener dinero en la cuenta de MyInvestor.
¿Dónde puedes invertir?
Un gestor te ayudará durante todo el proceso y solventará tus dudas. Puedes contactar con nosotros en el +34910005981 de lunes a viernes, entre las 8.00 y las 21.00 h, y fines de semana, de 10.00 a 19.00 h. Si lo prefieres, déjanos tus datos y te llamaremos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
A continuación, respondemos algunas preguntas comunes sobre el crowdfunding inmobiliario:
- ¿Cuánto cuesta mantener una cuenta en Urbanitae? No, tu cuenta Urbanitae no tiene ningún coste de apertura y mantenimiento.
- ¿Cuál es la inversión mínima? La inversión mínima varía según el proyecto, pero por lo general será de 500 € y siempre debe ser múltiplo de 10.
- ¿Cuándo se recupera la inversión? La inversión en cualquier proyecto de Urbanitae se recupera cuando se vende el inmueble. En el caso de la estrategia de plusvalías, los plazos objetivos es entre 12 y 36 meses. En el caso de la estrategia de rentas, los plazos variarán según el proyecto, pero normalmente rondarán los 3 años.
- ¿Es necesario firmar ante notario? No. Una vez se complete la financiación de un proyecto se dará entrada a los inversores a la sociedad mediante una ampliación de capital que no requiere firma ante notario.
Tabla resumen de las Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario
| Plataforma | Inversión Mínima | Comisiones | Tipo de Proyectos |
|---|---|---|---|
| Urbanitae | 500€ | Comisión de originación (5-7%) | Residencial y comercial |
| Crowdcube | 10€ | Comisiones al inversor | Variados |
| Fellow Funders | Variable | Variable | Empresariales e inmobiliarios |
| Dozen Investments | Variable | Variable | Startups |
Con la debida diligencia y una comprensión clara de los riesgos involucrados, el crowdfunding inmobiliario puede ser una adición valiosa a una cartera de inversiones diversificada.
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