El mundo inmobiliario está en constante evolución, y una de las tendencias que ha ganado popularidad en los últimos años es el crowdfunding inmobiliario. El ‘crowdfunding’, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario.
El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiación colectiva en el que múltiples inversores contribuyen con fondos para financiar un proyecto inmobiliario específico. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor.
En España, el crowdfunding inmobiliario ha ganado terreno como una alternativa atractiva para invertir en el mercado inmobiliario. Más concretamente, se trata de un método de inversión alternativa que permite a inversores individuales invertir en proyectos inmobiliarios que generan ingresos mensuales y/o que tienen un importante potencial de crecimiento.
Poner en marcha un crowdfunding inmobiliario implica crear la estructura legal y financiera del proyecto, captar inversores y garantizar la viabilidad del activo. El crowdfunding inmobiliario funciona de forma muy similar a cualquier otro tipo de crowdfunding, donde un grupo de personas aportan pequeñas cantidades de capital para apoyar colectivamente una causa o inversión mayor.
Ahora que ya sabes qué es el crowdfunding inmobiliario, es el momento de conocer sus ventajas. En definitiva, es una inversión que puede llegar a ser muy rentable y totalmente pasiva, pues no tenemos que hacer absolutamente nada respecto a la gestión del bien inmueble.
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Funcionamiento del Crowdfunding Inmobiliario
- Cuando se lanza un proyecto, los inversores aportan capital hasta alcanzar el objetivo.
- La propiedad se adquiere directamente o a través de una SPV, que aísla el riesgo y protege los fondos de los inversores frente a posibles incidencias con la plataforma.
- Una vez completada la diligencia debida y la recaudación de fondos, que permite al solicitante de los fondos la construcción, rehabilitación o acondicionamiento del inmueble, en función del tipo de proyecto para comercializarlo.
- Si existe mercado secundario, los inversores pueden vender sus participaciones a otros usuarios de la plataforma.
Invertir en crowdfunding inmobiliario es un proceso sencillo, pero requiere análisis. El primer paso es registrarse en una plataforma autorizada, verificar la identidad y estudiar los proyectos disponibles.
Elegir una buena plataforma es tan importante como seleccionar el proyecto adecuado. Generalmente, los rendimientos provienen de dos fuentes: los ingresos por alquiler (dividendos) y la plusvalía generada por la revalorización del inmueble.
En esta modalidad de inversiones, la liquidez es limitada y el capital suele permanecer inmovilizado hasta el final del proyecto. La forma más común de realizar la inversión es a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada.
Pero también puede hacerse a través de una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para llevar a cabo la construcción.
“La rentabilidad de los proyectos de ‘crowdfunding’ inmobiliario acostumbra a estar entre el 8 y el 12% anual.
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Regulación y Supervisión
Desde 2015, el 'crowdfunding' inmobiliario está regulado en España, como sucede en otros países de América Latina, como Colombia. En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'.
La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios. Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión.
“Estas empresas acostumbran a tener detrás el respaldo de un fondo de capital que les da cierto músculo financiero y prestigio. Algunas empresas como Urbanite o Housers, dos de las más populares en España y ambas reguladas por la CNMV, permiten inversiones desde los 50 euros (Housers) y 500 euros (Urbanite).
El tratamiento fiscal para los promotores varía según el tipo de aportación recibida. Si hay contraprestación (intereses, bienes o servicios), los fondos tributan como ingresos y pueden estar sujetos a IVA.
Los beneficios generados por los inversores tributan en función de su naturaleza: como rendimientos del capital mobiliario o como ganancias patrimoniales. Los inversores pueden obtener rendimientos del capital mobiliario cuando reciben intereses (crowdlending) o dividendos (equity crowdfunding).
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Es importante destacar que, aunque formalmente se trate de intereses, si la inversión se ha canalizado a través de un vehículo colectivo (como una sociedad o fondo creado para el proyecto), el beneficio no se considera rendimiento del capital, sino ganancia o pérdida patrimonial.
Los rendimientos obtenidos por los inversores -ya sean intereses o dividendos- están sujetos a una retención fiscal del 19 %, que actúa como un anticipo del IRPF. El inversor recibe el importe neto tras la retención, pero deberá declarar el rendimiento íntegro en su declaración anual de la renta.
Cada operación tiene implicaciones fiscales distintas. El tipo de plataforma, el vehículo de inversión utilizado y la ubicación fiscal del proyecto (España o extranjero) pueden alterar el criterio de tributación.
El crowdfunding inmobiliario ha transformado el panorama de la inversión inmobiliaria. Los resultados del proyecto pueden ser positivos o negativos, mejores o peores de los proyectado por el promotor y no están garantizados ni por el promotor, ni por la PSFP, ni por ningún organismo.
Riesgos Asociados al Crowdfunding Inmobiliario
Como toda inversión, el crowdfunding inmobiliario implica riesgos. La clave está en entenderlos bien y actuar con criterios objetivos y prudentes. A diferencia de una inversión directa en vivienda, aquí delegas gran parte del control en la plataforma, lo cual tiene ventajas… pero también exige más atención a los detalles.
Es lógico que cuando le damos nuestro dinero a alguien para que genere rendimientos, nos hagamos la pregunta de los riesgos que puede tener el crowdfunding inmobiliario. En primer lugar, debes comprender que el Crowfunding Inmobiliario es una inversión que si bien ofrece oportunidades de inversión interesantes, también conlleva ciertos riesgos que debes considerar antes de participar en este tipo de financiación.
No se trata de una cuenta remunerada que nos da un interés sin hacer nada y que se encuentra protegida por un seguro, sino que es una inversión que tiene diversos factores en su actividad que le pueden incorporar esos riesgos.
Algunos de los riesgos asociados al crowdfunding inmobiliario, son:
- Riesgo de pérdida de capital: Como con cualquier inversión, existe el riesgo de perder el capital invertido. Si un proyecto inmobiliario respaldado por crowdfunding no tiene éxito o enfrenta dificultades financieras, los inversores pueden perder parte o la totalidad de su inversión.
- Riesgo de proyectos fallidos: No todos los proyectos inmobiliarios son exitosos. Pueden existir problemas en la planificación, la construcción, la gestión o la venta de una propiedad que pueden llevar al fracaso del proyecto y a la pérdida de la inversión de los participantes.
- Falta de liquidez: A diferencia de otras inversiones, el crowdfunding inmobiliario generalmente tiene un horizonte de inversión a largo plazo. Si tuviera algún imprevisto grave en el interín del proyecto, puede ser difícil o llevar mucho tiempo vender una participación en un proyecto inmobiliario y recuperar el dinero invertido.
- Diversificación limitada: Si bien el crowdfunding inmobiliario permite a los inversores diversificar sus inversiones en diferentes proyectos, todos se encuentran dentro del mismo sector, el inmobiliario. Y esto puede llevar a un riesgo adicional si, como en el pasado, todo el sector inmobiliario entra en problemas al mismo tiempo.
- Dependencia del éxito del promotor: El éxito de un proyecto inmobiliario depende en gran medida de la habilidad y experiencia del promotor o desarrollador. Si el promotor no cumple con sus compromisos o tiene problemas financieros, los inversores pueden verse afectados.
- Cambios en el mercado inmobiliario: Estrechamente ligado al riesgo de diversificación limitada, se sabe que los mercados inmobiliarios son susceptibles a cambios económicos y sociales. Los factores macroeconómicos, como las tipos de interés, la demanda de viviendas y las condiciones del mercado, pueden afectar el rendimiento de los proyectos inmobiliarios.
- Dependencia del mercado inmobiliario: el rendimiento de una inversión en crowdfunding inmobiliario está estrechamente relacionado con el estado del mercado inmobiliario.
- Regulación y cumplimiento: el crowdfunding inmobiliario está sujeto a regulaciones y requisitos legales que pueden variar según la jurisdicción.
- Limitaciones de diversificación: aunque el crowdfunding inmobiliario permite a los inversores diversificar su cartera, puede haber limitaciones en cuanto a la variedad de proyectos disponibles en una plataforma específica.
En el equity crowdfunding la remuneración del inversor está totalmente determinada por la rentabilidad del proyecto. Además, el inversor entra en la fase más temprana del proyecto (i.e. El inversor en equity crowdfunding está sujeto a la riesgos propios del negocio inmobiliario (i.e.
Sin embargo, el riesgo del inversor de crowdlending a tipo fijo es la no devolución del principal del préstamo y el pago de intereses.
Mitigación de Riesgos
La existencia de riesgo promotor se mitiga fundamentalmente por una buena gestión del proyecto inmobiliario, experta y prudente, incluida la ejecución de Due Diligence legal y técnica del activo, contratación de contratistas (i.e constructor y técnicos), solventes técnica y económicamente implantación de un programa de Compliance, o aseguramiento de los riesgos asegurables (i.e seguro de daños, responsabilidad civil o garantía decenal).
Además, al canalizar la inversión a través de una sociedad limitada (spv) generalmente las responsabilidades de los socios quedarán limitadas al capital aportado.
Para mitigar riesgosen el crowdlending por lo general se constituye hipoteca de primer rango sobre el activo inmobiliario, de modo que en caso de no devolución de todo o parte del préstamo la spv financiadora podría ejecutar el inmueble para procurar devolver el principal y en su caso los intereses a los inversores.
También es frecuente que como garantía a favor de spv financiadora se constituya una prenda sobre las participaciones sociales de la sociedad promotora, por lo que, en caso de impago del préstamo la spv podría ejecutar la prenda y adquirir la propiedad de las participaciones sociales de la spv promotora (i.e para intentar vender el activo y repartir lo obtenido entre los inversores).
En conclusión, los riesgos aparejados de la inversión dependen de que modalidad de crowdfunding (equity crowdfunding o crowdlending) y del proyecto inmobiliario se invierte o financia (i.e.
Con carácter general equity crowfunding tiene más riesgo potencial para el inversor, que puede perder la totalidad de su aportación en caso de que el negocio sea fallido.
Consejos para Invertir en Crowdfunding Inmobiliario
Si estás pensando en invertir en crowdfunding inmobiliario, a continuación vamos a darte algunos consejos para obtener los mejores resultados.
Es muy importante destacar que, a pesar de lo benévolo que parezca cualquier proyecto, los inversores deben realizar una investigación adecuada antes de invertir en alguno de estos proyectos. Esto implica averiguar todo acerca del promotor inmobiliario, evaluar la calidad del proyecto y comprender los riesgos asociados. Nadie cuidará a nuestro dinero mejor que nosotros.
Algunos consejos prácticos para invertir con seguridad:
- Consulta si la plataforma está registrada en la CNMV o supervisada por una entidad equivalente. En España, muchas de ellas operan bajo la figura de Plataforma de Financiación Participativa (PFP).
- Revisa el proyecto con lupa. ¿Tiene licencia de obra? ¿Quién es el promotor? ¿Qué experiencia tiene? ¿Qué documentación acompaña la propuesta?
- Lee el contrato de inversión. Verifica si hay cláusulas sobre penalizaciones, plazos, estructura de retorno o comisiones.
- Diversifica. En lugar de meter 5.000 € en un solo proyecto, reparte entre varios más pequeños.
- Prefiere plataformas con trazabilidad tecnológica. En Tokenized Green, por ejemplo, los activos están tokenizados en blockchain, lo que refuerza la trazabilidad, la liquidez y la transparencia del proyecto.
Para añadir una capa más de seguridad a nuestra inversión en crowdfunding inmobiliario, aconsejamos dividir nuestro capital entre varias plataformas. Para volver a nuestro ejemplo, si disponemos de 1.000€, podríamos invertir 500€ en la plataforma A y 500€ en la plataforma B.
Errores Comunes al Invertir en Crowdfunding Inmobiliario
En este artículo vamos a explicar los 4 errores más comunes en crowdfunding inmobiliario.
- No escoger la plataforma adecuada
- No analizar adecuadamente cada proyecto
- No diversificar suficiente
- No considerar la divisa de base
1. No Escoger la Plataforma Adecuada
Elegir una buena plataforma es tan importante como seleccionar el proyecto adecuado. En casos muy excepcionales podría tratarse de chiringuitos financieros.
Una de nuestras plataformas preferidas es Urbanitae. Estas son plataformas que nosotros mismos hemos probado y en las que hemos invertido nuestro propio dinero, tal y como puedes ver en las distintas reseñas que hemos escrito.
Existen multitud de otras plataformas de crowdfunding inmobiliario. Por lo tanto, si vas a invertir en otras plataformas distintas a las que acabamos de mencionar, debes hacer tus propias averiguaciones antes de transferir fondos a las plataformas.
Otros elementos que puedes comprobar son las reseñas de otros usuarios. Una muy buena herramienta para ello es Trustpilot, donde encontrarás reseñas verídicas sobre la mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario.
2. No Analizar Adecuadamente Cada Proyecto
Así pues, el mero hecho de haber escogido una plataforma de crowdfunding inmobiliario fiable no es suficiente para asegurarte que vas a realizar una inversión exitosa.
Lo mejor es hacerse una lista de los elementos esenciales que tiene que reunir un proyecto para que podamos invertir en él. Una vez la lista terminada, podemos ver si los proyectos disponibles para invertir cumplen los requisitos que nos hemos impuesto previamente.
Si no es el caso, es mejor no desviarse de nuestra línea de inversión y pasar al siguiente proyecto, pues normalmente en estas plataformas hay más proyectos disponibles de los que podemos invertir. Sin embargo, si estás comenzando a invertir en crowdfunding inmobiliario, o si el capital que vas a invertir es moderadamente pequeño, te aconsejamos que escojas los préstamos manualmente.
3. No Diversificar Suficiente
Es por eso que es altamente recomendable diversificar al máximo nuestra inversión en crowdfunding inmobiliario. Para ello basta con dividir nuestro capital entre el máximo número de proyectos posibles. Por ejemplo, si tenemos un capital de 1.000€ para invertir en crowdfunding inmobiliario, recomendamos que lo diversifiquemos entre 10 proyectos, atribuyendo a cada uno 100€.
4. No Considerar la Divisa de Base
El cuarto y último error más común al invertir en crowdfunding inmobiliario concierne únicamente a las personas que invierten en una divisa distinta a su divisa de base.
En cambio, si tu divisa de base es por ejemplo el peso mexicano, el peso argentino o incluso el dólar estadounidense, deberás hacer una transferencia internacional, lo cual suele conllevar asociados elevados gastos. Existe, sin embargo, una manera muy sencilla de evitar este error. Simplemente, hay que utilizar plataformas online de pagos y de cambio de divisas.
Wise: es particularmente interesante para convertir los pesos en euros. En definitiva, pasando por una plataforma online de pagos y cambio de divisas que sea fiable y probada podremos no solo obtener el mejor tipo de cambio posible, sino que además el precio de la transferencia será ridículamente bajo.
¿Es Seguro el Crowdfunding Inmobiliario?
El Crowfunding es tan seguro como cualquier otra inversión de riesgo. Los riesgos detallados pueden o no ocurrir, de hecho, existen muchísimas más probabilidades que no ocurran a que ocurran, sino nadie invertiría.
El hecho de que las Proptechs esten reguladas por la CNMV le da una cobertura de seguridad adicional, por el hecho que si una empresa se encuentra controlada, el organismo encargado se encuentra en la obligación de publicar información transparente acerca del estado de sus cuentas, lo que es una ventaja para cualquier inversor.
Los mayores riesgos pueden ocurrir en la parte de desarrollo del proyecto, dependiendo de si es un éxito o no.
Con la compra de vivienda y las hipotecas cayendo a doble dígito, hay quienes dudan de la conveniencia de invertir en inmobiliario. Al mismo tiempo, el ahorro está penalizado por la falta de rentabilidad de los depósitos bancarios.
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