Rubén Zaballos, de 37 años, es un profesional con formación en Arquitectura Técnica y un enfoque actual en la inversión inmobiliaria.
En la última década, Rubén Zaballos, director ejecutivo de la empresa MContigo, ha consolidado un imperio inmobiliario con cerca de 200 propiedades. Su trayectoria comenzó hace tan solo diez años, cuando compartía habitación en régimen de alquiler.
Es el director ejecutivo de Grupo M Contigo, una empresa dedicada a ofrecer servicios digitales, marketing, contenido, diseño y publicidad.
Inicios y Primeros Pasos en la Inversión Inmobiliaria
Hace unos años, Rubén Zaballos solo contaba con un blog como primer proyecto de emprendimiento. Para ello, sus padres le pudieron ayudar con 10.000 euros más, que se sumaron a los 3.000 euros que pudo aportar, los ahorros de su vida.
Zaballos ha admitido que lo que le llevó a tomar la decisión del emprendimiento fue la "brutal crisis" que se vivía en 2012 en España. Relata que tuvo que decidir si emprender o marcharse a Alemania.
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Por eso, ha querido llamar al ahorro entre las generaciones más jóvenes para que así "al cabo de diez años" puedan "tener patrimonio".
Un Error Costoso en Barcelona
La inversión inmobiliaria puede ser un camino lleno de oportunidades, pero también de riesgos. Este es el caso de Rubén Zaballos, un empresario salmantino que ha compartido su experiencia en el pódcast ‘Vivir de Rentas’.
En 2018, Zaballos tomó la decisión de comprar un piso en Barcelona, un inmueble que, a primera vista, parecía ser una excelente opción. Recientemente reformado y con una distribución atractiva, el piso prometía ser una buena inversión. Sin embargo, con el tiempo, se dio cuenta de que había cometido un error crucial: había adquirido una propiedad que no podía mejorar.
Según sus propias palabras, «cuando estás comprando algo que ya no se puede mejorar, ya dependes un poco de la evolución de precios de la zona, pero tú ya no estás aportando ningún tipo de valor añadido».
La inversión de Zaballos se vio afectada por el contexto político de 2018 en Cataluña. El clima de incertidumbre generado por el ‘procés’ independentista tuvo un impacto significativo en el mercado inmobiliario. Durante ese año, más de 3.500 empresas abandonaron la región, lo que contribuyó a un estancamiento en los precios de la vivienda. Zaballos señala que esta situación fue un factor determinante en su inversión fallida.
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A pesar de que el piso fue vendido en un mercado que había visto un aumento en los precios, el tiempo que pasó sin una valorización adecuada afectó su rentabilidad.
Según un análisis reciente, Barcelona se ha convertido en la ciudad más cara de España para vivir de alquiler, con un precio medio de 23,4 euros por metro cuadrado, y la tercera más cara para comprar, con un promedio de 4.700 euros por metro cuadrado.
Lecciones Aprendidas
Zaballos ha aprendido de esta experiencia y ahora comparte sus conocimientos con otros inversores a través de su pódcast y redes sociales. La clave de su mensaje es que, aunque el mercado inmobiliario puede ofrecer grandes oportunidades, también es fundamental estar informado y preparado para los riesgos que conlleva.
El Problema de la Inquiokupación
El empresario Rubén Zaballos tiene "casi 200 viviendas" en España y pidió seguridad jurídica para no ser chantajeado por sus inquilinos.
La inquiokupación es un problema que afecta a todos los propietarios con pisos alquilados. Este fenómeno cada vez está más de moda en España.
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El problema de la inquiokupación se incrementó en parte por el Real Decreto 11/2020 ya que desde la pandemia los propietarios no podían desalojar de sus pisos o casas a cualquier inquiokupa en estado de vulnerabilidad sin alternativa habitacional. Esto cambió a partir de este jueves, ya que la caída del decreto ómnibus tras la votación en el Congreso el día previo la ha derogado.
Rubén Zaballos, CEO de 'MContigo', es un inversor inmobiliario que cuenta con casi 200 pisos en distintos territorios de España, muchos en pueblos pequeños. En 'La Sexta Xplica' contó su historia: "Muchos de esos pisos que tengo en pueblos de Galicia son provenientes de fondos de inversión buitre que compraron esos edificios hace 12-15 años y que los han tenido cerrado hasta hace muy poco".
En el programa de Atresmedia explico su modelo de negocio: "Preferiría alquilarlos a larga estancia porque, en esos pueblos, sólo los puedes alquilar turísticamente en verano. Con julio, agosto y septiembre no compensa con lo que puedes ganar alquilándolos a lo largo de todo el año".
Cambio de Modelo por la Inquiokupación
El empresario explicó que en un inicio siempre alquilaba a inquilinos de larga instancia, pero que está cambiando el modelo por un motivo: "Originalmente eran todo residenciales y luego los fui trasformando algunos a turísticos por los problemas que hay. La gente no paga el alquiler", revela.
A los inquilinos que dejan de pagar el alquiler y permanecen en la vivienda pese a la intención del propietario de que la abandonen por incumplir el alquiler se les denomina inquiokupas. Rubén contó en La Sexta que está pensando en otro tipo de alquiler: "Con este clima me estoy pensando cambiar la licencia y hacer pisos turísticos".
El cambio de modelo de alquiler que se está planteando viene a petición de sus empleados: "La gente que tengo contratada me ha dicho que no alquile más a gente así porque al final es un problema para ellos. Tienen que estar pendiente de si pagan, de si no...".
Los trabajadores tienen un trabajo extra por estos impagos, algo que evitarían si el alquiler es turístico. El empresario explicó lo que le dicen: "Dedícalo a turístico que es todo más cómodo y estamos todos más tranquilos".
Petición de Seguridad Jurídica
Rubén comentaba que toda esta situación le había generado dudas: "¿Para qué voy a arriesgar yo mi patrimonio para hacer viviendas para personas que luego me van a chantajear?".
Concluyó con una petición para que la inversión de estos grandes empresarios: "Si vosotros queréis que inversores como yo metamos millones de euros para construir un edificio, necesitamos seguridad jurídica".
La caída del decreto ómnibus en un paso adelante en esa seguridad jurídica, ya que, con sentencia judicial, pueden desalojar a los inquiokupas vulnerables.
Enfoque en Viviendas Turísticas
Rubén Zaballos ahora es CEO del Grupo MContigo, empresa en la que gestiona más de un centenar de viviendas turísticas.
Zaballos está actualmente en negociaciones para adquirir un terreno en el barrio de Malvarrosa, en la ciudad de Valencia. El solar dispone de una licencia para construir un bloque residencial. La alternativa turística ofrece ventajas fiscales y de rentabilidad a corto plazo. Además, evita algunos de los riesgos legales y de convivencia asociados a la vivienda tradicional en alquiler.
Este posible giro estratégico no es un caso aislado. Cada vez más promotores están considerando fórmulas similares. La consecuencia directa es una reducción de la oferta de vivienda convencional, lo que agrava el acceso a la vivienda en zonas ya tensionadas como Valencia.
El Sistema Fiscal y la Inversión Inmobiliaria
En una reciente intervención en el programa laSexta Xplica, Zaballos relató cómo el actual sistema fiscal está dificultando la inversión en nuevos desarrollos urbanísticos. El empresario ha manifestado su preocupación por la carga tributaria y la falta de seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario.
"Si se pretende que pongamos millones de euros sobre la mesa, necesitamos certezas legales", afirmó Zaballos durante su intervención.
El Debate sobre el Mercado Inmobiliario
Las declaraciones de Zaballos han reabierto el debate sobre el papel de los grandes propietarios en el mercado inmobiliario. Los precios de compra y alquiler han aumentado de forma constante, especialmente en las grandes ciudades y zonas costeras, donde la oferta no logra cubrir la creciente demanda.
"Nunca he hecho lo del house flipping pero sí que conozco el modelo", apuntó. Eso sí, sí reconoce haber comprado edificaciones completas para luego reformarlas.
"De todas formas, si esos pisos se venden por 400.000 euros es porque hay gente que está dispuesta a comprarlos", indicó.
Esto implica promover la construcción de vivienda asequible, incentivar el alquiler de larga duración y regular mejor los usos turísticos y especulativos. Solo con una política integral y sostenida se podrá garantizar un acceso justo y equilibrado al mercado inmobiliario.
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