Los proyectos, con independencia de sus características, necesitan tanto de buenas ideas como de una financiación que pueda sostenerlas. El crowdfunding es una forma de financiación colectiva que permite a emprendedores y creadores reunir pequeñas aportaciones económicas a través de plataformas online.
A cambio, quienes participan suelen recibir una recompensa proporcional a su nivel de contribución. Hoy en día, se ha convertido en una opción accesible y viable para cualquier persona que desee llevar a cabo cualquier proyecto. Además, sirve para validarlo antes de buscar inversiones más grandes y para crear una comunidad de apoyo. No obstante, las campañas necesitan seguir una estrategia que ayude a darles visibilidad y a despertar el interés.
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario se trata de un método de financiación colectiva, participativa o colaborativa entre pequeños inversores que posibilita a aportar capital para financiar proyectos inmobiliarios. Mediante plataformas especializadas, los impulsores de proyectos pueden presentar sus propuestas a un gran número de inversores, quienes pueden seleccionar en qué proyectos desean invertir.
Este enfoque democratiza el acceso a la inversión en bienes raíces, posibilitando que personas con un capital reducido puedan participar en el mercado inmobiliario, tanto a través de la adquisición de propiedades para alquilar como a través de proyectos nuevos.
¿Cómo funciona?
El funcionamiento del crowdfunding inmobiliario es sumamente sencillo. En primer lugar, un desarrollador o promotor inmobiliario presenta un proyecto en una plataforma de crowdfunding. Esta plataforma examina el proyecto y, en caso de que lo consideren factible, lo publica para que los inversores lo examinen. Los interesados pueden entonces invertir diferentes cantidades de dinero que se suman a las aportaciones de los otros inversores.
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Una vez que se haya obtenido la financiación requerida, el proyecto se lleva a cabo. En este tipo de crowdfunding, los inversores pueden obtener beneficios mediante alquileres (en el caso de propiedades en alquiler) o mediante la venta del inmueble una vez finalizado el desarrollo. Es importante señalar que la rentabilidad puede variar en función del tipo de inversión y el logro del proyecto.
¿Quién puede invertir en crowdfunding inmobiliario?
Por lo general, cualquier que esté interesado en invertir en crowdfunding inmobiliario puede hacerlo, siempre y cuando cumpla los requisitos establecidos por la plataforma seleccionada. No se suele requerir ser un inversor acreditado; no obstante, algunas plataformas pueden tener limitaciones en función de la cantidad mínima de inversión o del perfil del inversor.
El crowdfunding inmobiliaria brinda la oportunidad de acceder a la compra de vivienda o inmuebles a una gran variedad de personas, lo cual permite obtener rentabilidad o diversificar la cartera de inversiones sin necesidad de poseer grandes capitales.
Tipos de crowdfunding inmobiliario
Existen varios tipos de crowdfunding inmobiliario, según el objetivo de la inversión:
- Crowdfunding de deuda: Los inversores prestan dinero al desarrollador a cambio de un interés fijo. Este modelo es menos arriesgado y ofrece rendimientos más predecibles.
- Crowdfunding de capital: Aquí, los inversores compran acciones en un proyecto inmobiliario y participan en las ganancias, y pérdidas, del mismo. Este tipo puede ofrecer mayores retornos, pero también implica un mayor riesgo.
- Crowdfunding para comprar casa: Algunas plataformas permiten a los usuarios invertir en propiedades residenciales con la intención de alquilarlas o revenderlas.
- Crowdfunding inmobiliario alquiler: Este modelo se centra en adquirir propiedades para alquilar, generando ingresos pasivos para los inversores.
Cómo invertir en crowdfunding inmobiliario
Invertir en crowdfunding inmobiliario es un proceso relativamente sencillo. Una plataforma de crowdfunding inmobiliario actúa como intermediario entre promotores, inversores y el proyecto en sí.
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Qué agentes o roles intervienen
Los tres roles clave en una plataforma de crowdfunding inmobiliario son:
- Promotores: Estos son los desarrolladores o empresas que proponen proyectos inmobiliarios en busca de financiación. Pueden ser desde proyectos de viviendas o alojamientos hasta desarrollos de ámbito comercial.
- Inversores: Personas y empresas que aportan capital a los proyectos. A cambio, reciben participaciones o deuda, según la estructura del proyecto.
- Plataforma: La plataforma de crowdfunding inmobiliario es la entidad que facilita y gestiona las transacciones. Proporciona la infraestructura tecnológica, realiza la debida diligencia y garantiza el cumplimiento de las regulaciones.
Cómo funciona una plataforma de crowdfunding inmobiliario
- Selección de proyectos: Los promotores presentan sus proyectos a la plataforma, que los somete a un proceso de evaluación para determinar su viabilidad y calidad.
- Publicación del proyecto: Una vez aprobado, el proyecto se publica en la plataforma. Aquí es donde los inversores pueden revisar los detalles y decidir si desean invertir.
- Inversión: Los inversores seleccionan proyectos y aportan su capital. Dependiendo de la plataforma, pueden comprar acciones o deuda relacionada con el proyecto.
- Desarrollo del proyecto: El promotor utiliza los fondos recaudados para llevar a cabo el proyecto inmobiliario en los plazos previstos para ello.
- Retorno de la inversión: Los inversores obtienen ganancias cuando el proyecto se completa y empieza a generar ingresos, bien sea por la venta de los inmuebles o por el alquiler de los mismos.
Qué beneficios o ventajas ofrece una plataforma de crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario ofrece numerosas ventajas tanto para los promotores como para los inversores. A continuación, desglosamos algunas de las ventajas clave de este modelo de inversión:
Ventajas para los promotores
- Acceso sencillo a financiación: Los promotores pueden acceder a una fuente de financiación adicional para sus proyectos sin depender exclusivamente de préstamos bancarios o inversores institucionales.
- Diversificación de fuentes de capital: Al permitir que múltiples inversores participen en un proyecto, los promotores pueden diversificar sus fuentes de capital y reducir el riesgo.
- Promoción de proyectos: Las plataformas de crowdfunding inmobiliario a menudo ayudan a promover proyectos a una amplia base de inversores, lo que puede acelerar el proceso de financiación.
- Seguridad de las transacciones: Las plataformas de crowdfunding utilizan tecnología avanzada y segura que permite que las operaciones entre inversores y promotores se realicen de forma segura y transparente.
Ventajas para los inversores
- Acceso asequible al mercado inmobiliario: Los inversores pueden acceder al mercado inmobiliario con una inversión inicial mucho menor de lo que sería necesario para comprar una propiedad completa.
- No hacen falta conocimientos avanzados: Una de las ventajas más importantes es que todos los proyectos que se publican en las plataformas de crowdfunding inmobiliario han pasado un escrupuloso proceso de evaluación por parte de especialistas. Los inversores tienen la seguridad de que colocan su dinero en proyectos viables y con grandes perspectivas de éxito, por lo que no es necesario tener una gran experiencia o conocimiento del sector.
- Diversificación: Las plataformas de crowdfunding de inmuebles permiten fragmentar y distribuir las inversiones en diversos proyectos inmobiliarios, lo cual disminuye el riesgo y aumenta la liquidez.
- Transparencia y control: Las plataformas brindan información detallada sobre los proyectos, permitiendo a los inversores tomar decisiones informadas. Además, los inversores pueden realizar un seguimiento de su cartera y el rendimiento de sus inversiones en tiempo real.
Mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario
Ahora que comprendemos la dinámica del crowdfunding inmobiliario y sus ventajas, veamos cuáles son algunas de las mejores plataformas disponibles:
1. Urbanitae
Esta plataforma permite acceder a proyectos con una inversión mínima de 500€. La plataforma trabaja con inmuebles residenciales, comerciales e industriales. Es la más conocida y se enfoca en inmuebles de calidad más que en cantidad.
Ventajas de Urbanitae
- Diversidad de proyectos: Urbanitae ofrece una amplia gama de proyectos con diferentes características. De este modo, los inversores pueden elegir diferentes estrategias a la hora de aportar su capital según cuáles sean sus objetivos.
- Estándares altos de exigencia: La plataforma cuenta con un riguroso proceso de selección de proyectos y promotores, por lo que aporta un grado de seguridad mayor que el de otras plataformas.
- Inversión mínima baja: Aunque no es de las plataformas del listado con la inversión mínima más accesible, teniendo en cuenta el tipo de proyectos promocionados, se puede considerar que la inversión mínima es asequible.
2. Estateguru
Esta plataforma permite invertir a partir de tan solo 50€, lo cual abre las puertas de la inversión inmobiliaria a prácticamente cualquier persona. Mientras que el retorno se sitúa en torno al 11,21% en promedio.
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Ventajas de Estateguru
- Foco en el mercado europeo: Estateguru se especializa en proyectos de Europa y ofrece la oportunidad de diversificar a nivel internacional.
- Garantías de recompra: La plataforma ofrece garantías de recompra para proyectos seleccionados, lo que brinda seguridad adicional a los inversores.
- Transparencia: Estateguru proporciona informes detallados sobre proyectos y un historial de rendimiento muy completo que destaca frente a otras opciones.
3. StockCrowd IN
Con una inversión mínima de 50 euros, StockCrowd IN es también una de las más asequibles. Cuentan con un bonus de bienvenida de 50 euros si inviertes al menos 500.
Ventajas de StockCrowd IN
- Amplia variedad de proyectos: StockCrowd IN se centra en proyectos de inversión inmobiliaria con diversas estrategias y ubicaciones.
- Plataforma regulada: La plataforma opera bajo la supervisión de la CNMV, lo que garantiza su cumplimiento de regulaciones.
- Inversión automatizada: StockCrowd IN ofrece un servicio de inversión automática para facilitar la diversificación de carteras.
4. Wecity
Dispone de tres tipos de inversión, la plusvalía, la renta y los préstamos. Permite invertir en inmuebles residenciales, comerciales o de oficinas. Su punto débil es que es una plataforma de reciente creación, aunque si accedes a su web podrás ver muchos proyectos financiados.
Ventajas de Wecity
- Enfoque en el mercado residencial: Wecity se especializa en proyectos de viviendas, lo que puede ser atractivo para inversores interesados en este sector.
- Exclusividad de los proyectos: Esta plataforma se focaliza en inmuebles de alto nivel de exclusividad y calidad. Casi todos los proyectos superan el medio millón de euros a financiar, por lo que son inmuebles lujosos que pueden generar una gran rentabilidad.
- Flexibilidad: Wecity ofrece opciones de inversión a corto y largo plazo.
5. Brickstarter
Centrada en el nicho de los apartamentos turísticos, esta plataforma de crowdfunding inmobiliario ofrece un 5% TAE a sus inversores hasta que el proyecto se lleva a término. Una vez puesto en funcionamiento, los inversores obtienen beneficios a través de la explotación o la plusvalía por la venta de los inmuebles. Se puede empezar a invertir en Brickstarter desde 50€.
Ventajas de Brickstarter
- Enfoque en propiedades de alquiler: Brickstarter se centra en proyectos de alquiler, lo que puede ser atractivo para aquellos inversores que buscan una plataforma especializada en este tipo de inmuebles.
- Proyectos sostenibles: Brickstarter da prioridad a proyectos inmobiliarios sostenibles y ecológicos.
Otras plataformas de crowdfunding inmobiliario
Seleccionar las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario en base a tu perfil, intereses y objetivos puede marcar una gran diferencia en tu experiencia como inversor. Algunas de las plataformas más destacadas son:
- Housers: Conocida por su enfoque en el mercado español y europeo, Housers permite a los inversores participar en proyectos residenciales y comerciales. Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
- Crowdestate: Esta plataforma ofrece oportunidades en varios países europeos y se centra tanto en proyectos de deuda como de capital.
- Fundrise: Popular en Estados Unidos, Fundrise permite a los inversores diversificar su cartera a través de bienes raíces comerciales y residenciales.
- Civislend: Es una plataforma española de crowdfunding inmobiliario con sede en Madrid que pone el énfasis en su cuidada selección de activos de inversión y su exhaustivo proceso de análisis de riesgo.
¿Qué plataforma elegir?
La elección de la plataforma adecuada dependerá de tus necesidades y preferencias individuales. Considera factores como la inversión mínima, los tipos de proyectos ofrecidos, las comisiones, la regulación y la reputación de la plataforma al tomar tu decisión.
¿Por qué optar por la inversión en proyectos inmobiliarios de crowdfunding?
El crowdfunding inmobiliario ha pasado de ser una opción novedosa y prometedora a convertirse en un recurso consolidado para aquellos que desean entrar en el mundo de la inversión inmobiliaria sin necesidad de disponer de grandes sumas de dinero.
En 2015 la inversión inmobiliaria en España superó los 10.000 millones de Euros, situándose a niveles inéditos desde 2007. En este contexto, las PFPs ofrecen nuevas oportunidades de inversión en vivienda y otros activos inmobiliarios al poner en contacto a un gran número de pequeños inversores que, aunando esfuerzos, pueden acometer grandes desembolsos. Los inversores ahorran tiempo y costes en trámites como el otorgamiento de escritura pública o la inscripción en el Registro de la Propiedad. Así, las PFPs ayudan a superar las barreras naturales de entrada para individuos y PYMES en el mercado inmobiliario.
Al contrario que las entidades de capital-riesgo reguladas en la Ley 22/2014, de 12 de noviembre, las PFPs no tienen restricciones para operar en el sector inmobiliario. Esto ha propiciado el nacimiento de plataformas dedicadas en exclusiva a la inversión en ladrillo. Es el caso de Housers.es (nacida en abril de 2015) o The Crowd Estates, webs de muy fácil manejo al alcance de cualquiera que disponga de un ordenador, una conexión a internet, una cuenta bancaria y, por supuesto, ahorros que no prevea necesitar en el corto / medio plazo.
Existen dos principales fórmulas de financiación de los proyectos publicitados por las PFPs: (a) la emisión de obligaciones, acciones o participaciones, y (b) la concesión de préstamos, incluidos los participativos. La primera modalidad da lugar al “equity funding”: la PFP constituye una sociedad para llevar a cabo la inversión (con la consideración jurídica de “promotor”) y ésta emite acciones o participaciones que suscriben los inversores en función de su aportación.
La sociedad, una vez dispone de fondos suficientes, adquiere la propiedad del inmueble “target”. Los inversores no tienen de forma inmediata ningún derecho real sobre el inmueble. No se trata por tanto de una situación de copropiedad regulada en el artículo 392 del Código Civil, ni de un régimen de multipropiedad de los previstos en la Ley 4/2012-. Los ingresos en el equity funding se obtienen mediante (i) rentas del alquiler del inmueble o (ii) la venta del inmueble a un precio superior al de adquisición, generando una plusvalía para el inversor. La estrategia de inversión puede combinar ambas opciones, i.e., alquiler del inmueble durante un determinado periodo de tiempo al final del cual se vende el inmueble al arrendatario o a un tercero, siendo la duración media de estas inversiones de unos 5 años.
En cuanto a los préstamos (los llamados proyectos “one-shot”, generalmente concedidos a corto plazo), el promotor usa los fondos prestados para financiar la adquisición de un inmueble (o su reforma o rehabilitación con idea de rentabilizarlo), para lo cual suele contar con financiación bancaria adicional. El promotor-prestatario se obliga a devolver el préstamo junto con sus intereses a los inversores-prestamistas. La plataforma actúa como representante de los inversores frente al promotor, formalizando el contrato de préstamo y ejercitando con posterioridad todas las acciones que sean necesarias. Por ello, esta figura guarda cierta semejanza con las financiaciones sindicadas.
La plataforma en sí misma, sus administradores o socios mayoritarios no son partes del contrato de financiación, ni pueden conceder créditos directamente a los promotores más allá de los límites previstos en el artículo 63 LFFE. Estos proyectos, conocidos como “crowdlending” para distinguirlos del equity funding anterior, entrañan un mayor riesgo por el posible impago, sin tener los inversores la doble alternativa de obtener rentas por alquiler o por la venta, como sucede en el equity funding. Como contrapartida, tienen un mayor retorno potencial derivado del pago de intereses. Normalmente estos préstamos están garantizados con hipoteca sobre los inmuebles objeto de la inversión, si bien no puede constituirse hipoteca sobre la vivienda habitual del prestatario.
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