El ‘crowdfunding’, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario, transformando el panorama de la inversión inmobiliaria. En los últimos años, el crowdfunding inmobiliario ha emergido como una innovadora vía de inversión que democratiza el acceso al mundo de los bienes inmuebles. España, con su vibrante mercado inmobiliario, ha sido testigo del auge de diversas plataformas que ofrecen a inversores la oportunidad de participar en proyectos inmobiliarios de manera accesible y fraccionada.
¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario es una forma de financiamiento colectivo que permite a un grupo de inversores contribuir con fondos para financiar proyectos inmobiliarios. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario conectan a desarrolladores inmobiliarios que buscan financiamiento con inversores interesados en participar en proyectos específicos. Al ser cientos -a veces, miles- los participantes, ninguno de ellos está obligado a aportar grandes sumas de dinero. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor.
¿Cómo Funciona?
- Selección del Proyecto: Los desarrolladores inmobiliarios presentan sus proyectos en plataformas de crowdfunding inmobiliario.
- Registro en la Plataforma: Los inversores interesados se registran en la plataforma de crowdfunding inmobiliario.
- Aportación de Fondos: Los inversores aportan fondos al proyecto elegido.
- Cierre de Financiamiento: Una vez que se alcanza el monto total necesario para financiar el proyecto, se procede al cierre de financiamiento.
- Desarrollo del Proyecto: El desarrollador inmobiliario lleva a cabo el proyecto con los fondos recaudados.
- Retorno de Inversión: Una vez que el proyecto se completa y se genera ingreso, los inversores reciben un retorno de inversión.
- Finalización del Proyecto: Una vez que se ha logrado el objetivo del proyecto y los inversores han recibido sus rendimientos, se considera completado.
Los inversores que participan en el crowdfunding inmobiliario generalmente reciben beneficios proporcionales a su inversión, como participación en los beneficios del proyecto o rendimientos periódicos. Es importante destacar que las regulaciones y la forma de operar pueden variar según la jurisdicción.
Tipos de Crowdfunding Inmobiliario
Aunque a menudo se confunden, hay una diferencia importante entre crowdfunding y crowdlending inmobiliario:
- Crowdfunding inmobiliario: el inversor aporta capital a cambio de participación en los beneficios (ganancias por venta o alquiler). Es inversión en equity o capital.
- Crowdlending inmobiliario: el inversor presta dinero al promotor, quien devuelve el capital más intereses tras un plazo acordado. Es inversión en deuda.
Ambos modelos tienen sus ventajas. El crowdlending ofrece retornos más predecibles, mientras que el crowdfunding permite compartir el crecimiento del valor del activo. Algunas plataformas combinan ambos formatos, ofreciendo al inversor la posibilidad de elegir según su perfil de riesgo.
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Rentabilidad en el Crowdfunding Inmobiliario
Los rendimientos en el crowdfunding inmobiliario pueden variar significativamente según varios factores, incluyendo la plataforma específica, el tipo de proyecto, la ubicación geográfica, el tiempo de inversión y la situación del mercado.
La rentabilidad de los proyectos de ‘crowdfunding’ inmobiliario acostumbra a estar entre el 8 y el 12% anual.
Factores que influyen en la rentabilidad:
- Tipo de Proyecto: El rendimiento dependerá del tipo de proyecto en el que inviertas.
- Ubicación Geográfica: La ubicación del proyecto es un factor clave.
- Duración de la Inversión: La duración del proyecto afectará tus rendimientos.
- Plataforma Específica: Cada plataforma de crowdfunding inmobiliario tiene sus propias estructuras y tasas de rendimiento.
Ventajas de Invertir en Crowdfunding Inmobiliario
Invertir a través de crowdfunding de inversión no solo abre las puertas del sector inmobiliario a miles de personas, sino que lo hace con un modelo más accesible, diversificado y transparente.
- Diversificación: La diversificación se considera una ventaja clave. Al invertir en múltiples proyectos, los inversores pueden distribuir el riesgo. Uno de los grandes atractivos del crowdfunding inmobiliario español es la posibilidad de diversificar con muy poco capital. En lugar de comprometer todo tu ahorro a la compra de un solo piso, puedes participar en varios proyectos distintos -residencial, turístico, logístico o regenerativo- en diferentes ciudades o regiones.
- Accesibilidad: Puedes invertir en proyectos inmobiliarios normalmente reservados para profesionales del sector, desde sólo 500 €. Además, la baja inversión por proyecto te permite diversificar e invertir en muchos inmuebles distintos, evitando la concentración de riesgos. Puedes invertir desde cantidades que van desde los 50 a los 500 €, sin hipoteca ni trámites notariales.
- Facilidad: Urbanitae es la manera más fácil de invertir en el sector inmobiliario. El proceso de inversión es 100 % online, sin papeleos ni visitas ni trámites burocráticos.
- Gestión Delegada: No tienes que ocuparte de reformas, alquileres ni impuestos. Todo está automatizado o gestionado por profesionales. Disfruta de las ventajas de invertir en el sector inmobiliario, sin todo el trabajo que éste genera. Un equipo profesional se encarga de todas las gestiones del inmueble: compra, reforma, alquiler y venta.
- Participación mínima y democratización del real estate: Hoy, gracias al crowdfunding, cualquier persona puede convertirse en inversor de un proyecto inmobiliario de calidad.
Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario
Como en cualquier inversión, existen riesgos asociados con el crowdfunding inmobiliario. Es importante destacar que las inversiones inmobiliarias siempre conllevan el riesgo de pérdida de capital (total o parcial).
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Los principales riesgos asociados a esta modalidad son:
- Riesgos Inherentes: Riesgo de ejecución: que el promotor no termine el proyecto o incurra en retrasos.
- Liquidez Limitada: La inversión en proyectos inmobiliarios a menudo implica plazos específicos y la liquidez puede ser limitada. En algunos casos no podrás recuperar el dinero hasta el fin del proyecto.
- Dependencia del Desarrollador: El éxito de la inversión a menudo depende del rendimiento del desarrollador inmobiliario.
- Riesgo de ocupación o venta: Si no se alquila o vende a tiempo, la rentabilidad esperada se reduce.
- Riesgo de plataforma: Si la plataforma desaparece o incumple, puede afectar tu acceso o derechos sobre la inversión.
Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario han ganado popularidad en España. Algunas empresas como Urbanite o Housers, dos de las más populares en España y ambas reguladas por la CNMV, permiten inversiones desde los 50 euros (Housers) y 500 euros (Urbanite).
En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'.
Algunas de las plataformas más destacadas son:
- Urbanitae: Urbanitae destaca como la plataforma líder en inversión inmobiliaria en España, representando más del 60% del mercado de crowdfunding inmobiliario. Urbanitae ofrece proyectos inmobiliarios de alta calidad.
- Housers: Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Housers ofrece proyectos de inversión inmobiliaria con rentabilidades atractivas y un nivel de riesgo moderado.
- StockCrowd IN: Es una PFP autorizada por la CNMV de crowdfunding inmobiliario.
- Inveslar: Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Inveslar ofrece proyectos de inversión inmobiliaria con rentabilidades atractivas y un nivel de riesgo moderado.
- Civislend: ENTIDAD REGISTRADA Y REGULADA POR LA CNMV DESDE 2017Civislend PSFP S.A., plataforma de inversión inmobiliaria en España, sujeta a regulación, autorizada por la CNMV en todas sus formas que incluyen valores, participaciones y préstamos.
- Fellow Funders.
- Wecity.
¿Cómo Elegir una Plataforma de Crowdfunding Inmobiliario?
Elegir la plataforma adecuada puede marcar la diferencia entre una inversión rentable y una experiencia frustrante. En un sector con tantas opciones, no basta con dejarse llevar por la rentabilidad prometida: hay que mirar con lupa factores como la transparencia, la regulación, la tecnología y la filosofía del proyecto.
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Criterios a considerar:
- Regulación y supervisión: asegúrate de que está registrada en la CNMV o en otro organismo supervisor. Las Plataformas de Financiación Participativa (PFP) en España deben cumplir estrictas normas de protección al inversor.
- Historial y resultados previos: consulta cuántos proyectos ha financiado, cuál ha sido su rentabilidad media y si han habido retrasos o impagos.
- Modelo de participación: ¿te conviertes en prestamista (crowdlending) o en socio del proyecto (crowdfunding en equity)? Elige según tu perfil de riesgo.
- Comisiones claras: revisa si cobran al inversor, al promotor o a ambos. Desconfía de plataformas que no publican sus costes.
- Información detallada: toda plataforma seria debe incluir la ficha técnica del proyecto, el plan financiero, el contrato de inversión y la información del promotor.
- Atención al cliente y soporte: un buen servicio postinversión marca la diferencia.
Consideraciones Fiscales
El tratamiento fiscal para los promotores varía según el tipo de aportación recibida. Si hay contraprestación (intereses, bienes o servicios), los fondos tributan como ingresos y pueden estar sujetos a IVA.
Los beneficios generados por los inversores tributan en función de su naturaleza: como rendimientos del capital mobiliario o como ganancias patrimoniales. Los inversores pueden obtener rendimientos del capital mobiliario cuando reciben intereses (crowdlending) o dividendos (equity crowdfunding).
Es importante destacar que, aunque formalmente se trate de intereses, si la inversión se ha canalizado a través de un vehículo colectivo (como una sociedad o fondo creado para el proyecto), el beneficio no se considera rendimiento del capital, sino ganancia o pérdida patrimonial.
Los rendimientos obtenidos por los inversores -ya sean intereses o dividendos- están sujetos a una retención fiscal del 19 %, que actúa como un anticipo del IRPF. El inversor recibe el importe neto tras la retención, pero deberá declarar el rendimiento íntegro en su declaración anual de la renta.
Cada operación tiene implicaciones fiscales distintas. El tipo de plataforma, el vehículo de inversión utilizado y la ubicación fiscal del proyecto (España o extranjero) pueden alterar el criterio de tributación.
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