El modelo de franquicia representa una excelente oportunidad para aquellos emprendedores que desean iniciar su propio negocio, contando con el respaldo y la experiencia de una marca ya establecida.
Cuando se habla de estrategias de inversión en el sector inmobiliario, apostar por locales comerciales destinados a franquicias es una de las más sólidas. ¿Por qué? Las grandes marcas no abren un local para marcharse a los pocos meses. Hacen estudios de mercado, invierten en la adecuación del espacio y buscan contratos a 5, 10 o más años.
Consideraciones Preliminares
Recordemos que los arrendamientos están regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es fundamental que el Franquiciador, en su labor de asesoramiento al candidato a franquiciado, supervise o incluso negocie las cláusulas y condiciones del contrato de arrendamiento directamente con la propiedad.
Puntos Clave a Verificar
- Propiedad del inmueble: Es crucial comprobar quién es realmente el propietario del inmueble y quién puede firmar el contrato de arrendamiento.
- Cargas del inmueble: Verificar si el local está gravado con una hipoteca. La LAU no regula la enajenación forzosa de una finca arrendada para uso distinto del de vivienda.
- Certificado de Eficiencia Energética.
- Gastos repercutidos al arrendatario: Deben determinarse y reflejarse claramente todos sus conceptos en el contrato y/o sus anexos.
Aspectos Específicos de Locales en Centros Comerciales
Normalmente, va a ser más fácil y rápido obtener las licencias urbanísticas necesarias para la apertura en un centro comercial. Sin embargo, es crucial ser conscientes de que estas licencias van a ser más exigentes en algunas materias, como por ejemplo, prevención de incendios. Asimismo, es habitual que se limiten las obras que se pueden realizar en el local, así como imponer una estética común en las fachadas y en los rótulos, obligación de panelar y vinilar la fachada durante las obras, así como horarios estrictos para la realización de las obras. También es lo normal que se impongan unos gastos de ECOP (Equipo de Coordinación de obra privativa) que coordinará y supervisará las obras del arrendatario.
Otro aspecto a tener en cuenta, sobre todo si un candidato a franquiciado no conoce la operativa de un centro comercial, es que habitualmente la renta a pagar por un local en un centro comercial va a tener tres conceptos: Renta fija, variable (normalmente un porcentaje sobre las ventas) y gastos comunes. Esta última supone un importante desembolso mensual, incluso en algunos casos superando la renta fija, son gastos en que incurre el centro comercial y que repercute al inquilino, como por ejemplo, limpieza (del centro comercial, no del local arrendado), mantenimiento, seguridad, marketing, etc.
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Estrategias para Atraer Franquicias
No todos los locales comerciales pueden albergar una franquicia. Las grandes franquicias buscan espacios que encajen con su estrategia de expansión de marca, pero son selectivas: no alquilan en cualquier lugar, ni con cualquier propietario.
Las franquicias prefieren locales listos para entrar a trabajar. Algunas franquicias están dispuestas a hacer reformas para adaptar el local a su imagen corporativa. La ubicación es el factor número uno.
Aquí es donde muchos propietarios pierden oportunidades por no saber estructurar una oferta atractiva. Las franquicias buscan estabilidad y, para ello, prefieren contratos de larga duración. Un error habitual es el de fijar un precio de alquiler demasiado alto desde el primer momento.
Aspectos Legales Clave
Los aspectos legales son fundamentales en el proceso de montar una franquicia y garantizan que todas las partes involucradas estén protegidas y cumplan con las leyes vigentes. A continuación, mencionamos los aspectos legales más importantes a considerar:
Contrato de Franquicia
El contrato de franquicia es el documento legal que rige la relación entre el franquiciado y el franquiciador. Algunos de los elementos clave que debe contener son:
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- Duración del contrato: Define la duración de la franquicia y las condiciones para la renovación o terminación del contrato.
- Territorio: Especifica el territorio geográfico en el que el franquiciado tiene el derecho exclusivo de operar.
- Cuotas: Establece las cuotas de franquicia, royalties y cualquier otro pago relacionado con la franquicia.
- Derechos y obligaciones: Detalla los derechos y las obligaciones tanto del franquiciado como del franquiciador.
- Propiedad intelectual: Establece el uso de marcas registradas, patentes y otros derechos de propiedad intelectual.
- Procedimiento de resolución de disputas: Define cómo se resolverán las disputas entre las partes, ya sea a través de arbitraje, mediación o litigio.
Registro de la Franquicia
En algunos países, como España, existe un registro de franquicias en el que el franquiciador debe inscribirse antes de ofrecer franquicias. Esta inscripción tiene como objetivo proporcionar transparencia y protección a los franquiciados al garantizar que la franquicia cumple con ciertos requisitos legales.
Otros Aspectos Legales
- Ley de protección de datos: Cumplir con la legislación si se recopilan datos personales.
- Licencias y permisos: Obtener los permisos necesarios para operar legalmente.
- Legislación laboral: Cumplir con las leyes laborales si se contratan empleados.
- Impuestos: Registrar la franquicia correctamente y pagar los impuestos correspondientes.
- Seguro: Obtener un seguro comercial adecuado para proteger la franquicia.
Asesoramiento Legal
Dada la complejidad de los aspectos legales involucrados en montar una franquicia, es altamente recomendable contar con asesoramiento legal especializado. Un abogado con experiencia en franquicias puede revisar el contrato de franquicia, ayudarte a entender tus obligaciones legales y asegurarse de que estés cumpliendo con todas las regulaciones y requisitos legales aplicables.
La Importancia de la Comunicación
La relación con el franquiciador debe ser transparente y de colaboración. Comunica cualquier problema o inquietud legal de manera oportuna y busca soluciones en conjunto para evitar problemas mayores. Pertenecer a una Comunidad de Franquiciados es un aspecto muy recomendable y permite al emprendedor tener apoyo y asesoramiento de terceros que le permite aprender y evolucionar.
Requisitos Fiscales para el Arrendamiento de Inmuebles
Para que esta actividad de arrendamientos de inmuebles sea considerada como actividad económica a efectos fiscales, debe cumplir con ciertos requisitos. Esta distinción, que parece sencilla, no lo es. Por defecto, se entendía que las rentas derivadas de los arrendamientos eran rendimientos del capital inmobiliario. Esta situación nos lleva a pensar que, si hay empleado, hay actividad económica, y si no, no.
Los tribunales han venido realizando una interpretación discrecional de lo que se debe calificar como actividad económica en los arrendamientos de inmuebles. Y es que, la exigencia de tener un empleado con contrato laboral y a jornada completa no solo puede resultar desproporcionada para muchas empresas familiares que gestionan propiedades, sino que además no refleja la realidad de cómo muchas empresas operan hoy en día.
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